転ばぬ先のコラム

色々役に立つとか立たないとか、不動産のあれこれを気ままに書いていきます(^^)/

興味があれば読んでください(-。-)y-゜゜゜

家の値下がり・・・気になりませんか?

今回はあなたの住む町でも使える家の値下がりを最小限に抑える方法をお伝えします。

まず予算を1番にもってくる素人購入者

特にこれから、日本の急激な人口減少や、空き家問題が社会問題化している昨今、これから自宅の購入を考える人にとっては、いかに自分が買った家が値下がりしないかって重要なポイントの一つになると思います。

当たり前ですけど、自分の家を売るときに少しでも高く売れる方がいいですよね。

一応伝えておきますが、仮に売却を100%考えていない方でも役立つ情報です!!

家を探している方のほとんどが、

「予算が3,000万円です。」

とか、

「手数料とか1割くらいかかるって聞いたことがあるのですが、手数料などの諸経費も含めて5,000万円で探しています。」

あとは、

「月々の支払いを抑えたいので予算は2,000万円です。」

など。

こんな感じで皆さん、家を買う時にかかる合計金額が頭にあるようです。

大きな買物をする訳ですから、自分の払うお金の額が気になるって気持ちよく分ります。

家の価格と仲介手数料などの諸経費を足す。そこから頭金を払って、残りは長い人生をかけて住宅ローンを返済していく訳ですからね。

でも冷静になってその「家の総額」を分解してみたら、今まで見えてこなかったものが見えてきます。

家の価格を分けて考える

ではどうやって分解するかというと、

とても単純です。

家の価格を「建物」「土地」に分けて考えるのです。

そんなの誰でも知ってるよ!と突っ込まれるかもしれませんが、

あなたは本当に「自分の家の売れる金額」「土地の価格」がいくらで、「建物の価格」がいくらってすぐに答えられますか?

値下げリスクが下がる土地の価値

おそらくそこまで把握されていない方がほとんどではないかと思います。

家の価格の総額のうち、「土地の価格」の比率が高い方が値下がりリスクを抑えることができます。

言い換えると年月が経つにつれ「建物の価格」の方が、値下がりリスクが高まります。

都心部の古い中古マンションなど価格が昔より上がっていて、「建物の価格」は上がっていると思われるかもしれませんが、そうではなく、その中古マンションが存在している「土地の価格」が上がっているのです。

不動産の売買契約の時に、実は「土地の価格」と「建物の価格」の内訳も載っています。

ちなみに私の場合は、契約時でなく、事前に説明しています。

「土地の価格」と「建物の価格」って売りに出す前から、正確には売る人が所有している段階から程度決まっています。

私の場合は半年に1回、自分の所有している土地と建物、あまり大きな声では言えませんが、その内訳も多少なら交渉が可能です。

実は「土地の価格」には消費税がなく、「土地の価格」のみに消費税が課税されます。「土地の価格」と「建物の価格」が変わってくると消費税の額が変わってくるのです。

そのメリット、デメリットについては今回の話とは内容がそれるのでやめておきますね。

家が原因で土地の価値がマイナスになる

家を売却するときに最悪の場合、こんなケースもあります。

「土地の価格」 ⇒ 3,000万円

「建物の価格」 ⇒ -300万円

「家の価格」  ⇒ 2,700万円

って「建物の価格」って最悪の場合マイナスになるのです。

だって「今まで住んでいたのに」、「まだ住めるのに」って思われるかもしれませんが、あくまで、次の家を購入する人が、あなたの家をどう評価するかが重要なのです。

あなたが例えとてもきれいに家を使われていたとしても、間取りの変更にお金がかかりする場合や、台所、浴室、トイレなどの水回りはリフォームし、新しくして住みたいって人が多いのです。

そうなってくると次にあなたの家を購入する人が何を考えるか分りますよね。

そうです。

一旦家を壊して、新築を建てようって話になってしまうのです。

次の購入者は家の解体費用を引いて、購入価格を考えます。

家の広さや、家の構造。例えば、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など。あとは家の中に置いてあるものによって解体の費用は変わってきます。

一番安い木造住宅の30坪くらいの家の場合は、70万円~110万円くらいだと思います。

3社以上に見積もりを依頼

解体費についてはこれ以上詳しく書きませんが、3社以上の解体業者に見積もりをとった方がよいのは間違いないです。

正直、解体業者によって値段がかなり違うことがあります。

家を壊すだけです。そこは安く抑えたいですよね。

不動産会社に一括で見積もりをすれば、解体費も考えて査定がしてもらえるので簡単です。

建物って年月がたてば最後には、負の資産になり、「土地の価格」と「建物の価格」を分けて考える大切さを分ってもらえましたか?

気に入った家を見に行ったときに、不動産会社の営業担当に「ここは土地の価格がいくらで、建物の価格がいくらですか?」

と聞いてみて下さい。

あまり一般的にない質問なので、驚かれるかもしれませんが、その後の価格交渉にも関わってくることなので聞いてみて下さい。

同じ3,000万円の家を買うのでも、

土地の価格 ⇒ 1,000万円

建物の価格 ⇒ 2,000万円

と、

土地の価格 ⇒ 2,000万円

建物の価格 ⇒ 1,000万円

を比べると、

いずれ建物の価格が0円か、マイナスになった時に売れる価格が倍も違ってきます。

貯金が代わりになる土地という資産

それからこんな考え方もあります。

土地の価格が2,000万円で建物の価格が1,000万円の家を購入したとすると、実質1,000万円で家を買えたことになります。

少し詳しく説明しないと分らないと思いますが、私はこのように考えます。

「土地の価格」⇒ 2,000万円

「建物の価格」⇒ 1,000万円

総額3,000万円の家を買った場合で、いずれ売却するときに、「土地の価格」の2,000万円で売れるとしましょう。

あなたが一生懸命働いて、住宅ローンの残りが1,000万円になったとします。

売却時に「土地の価格2,000万円」から、住宅ローンの残り1,000万円を引いて1,000万円の現金があなたに入ってくることになります。

もっと分りやすく伝えると、2,000万円の土地を買うっていうことは、言い換えると2,000万円の貯金をしているとほぼ同じこと思ってもらえたらよいと思います。

なぜ私がこのような、土地の保有と貯金がほぼ同じであると考えるかというと、

私は社会人になってから、半年に1回自分の資産をまとめ、その総額と半年で自分の資産がどのぐらい増えたか、あるいは減ったかを管理している時に気がついたのです。

土地を買った時に頭金を払って、ローンを組んで、自分のお金が減っているような気がするかもしれませんが、資産という側面から見ると、自分のお金が「土地の価格」に移ったと理解していただけると分りやすいと思います。

これが、

「建物の価格」 ⇒ 2,000万円

「土地の価格」 ⇒ 1,000万円

の家を購入していると同じような訳にはいきません。

「土地の価格」1,000万円から、住宅ローンの残り1,000万円を引いて、のこりは0円です。

1,000万円残るのと、0円では全く話が変わってきますよね。

今回は、話を分りやすくする為、土地の値上がりや、値下がりについては考慮していません。

本当はもう少し細かく話すと、土地が少しずつ値下がりして2,000万円が1,500万円になった場合などの想定で計算したりもします。

土地が将来の貯金代わりになるっていうことで、あなたが長く返済してきた住宅ローンは無駄ではないのです。

銀行が喜んで住宅ローンが有利になる!?

ほどんどの不動産会社の担当者が言わないか、もしくはそこまで詳しく知らない話もあります。

土地の価格が高いほど、銀行の住宅ローンが通りやすくなる傾向があります。銀行からすると、建物の価値はいずれなくなってしまうけど、土地の価値は残ると考えるのです。

銀行が家を資産として評価した時に、減価償却資産の耐用年数という見方をします。

他にも見方はあるのですが、住宅ローン審査をする場合の一つの評価方法だと思ってもらえたらよいと思います。

木造 耐用年数 22年

鉄骨造 耐用年数 19~34年

鉄筋コンクリート造 47年

例えば木造であれば、新築から22年経過すると「建物の価格」が0円になったと銀行は考えます。恐ろしいですね。

しかしこれは、主に住宅ではなく、事業用として使う場合に、事業経費として計算するときに使わるものになるのですが、銀行として考慮していないということはありません。

さらには、売却時に住宅として売るのではなく、事業用として売るという選択肢が広がることを考えれば、大切なポイントの一つになります。

あまり考えたくはないですが、住宅ローンを返せなくなった時に、家を売却したときのシュミレーションを必ずしているのが銀行です。

銀行の目線で家を査定し、土地の評価が高ければ高いほど、銀行はお金が貸しやすくなります。当然、返済の期間や、金利にも影響はでてくるかもしれません。

建物にお金をかければかけるほど、住み心地もよく満足感も高まるかもしれませんが、「土地の価格」「建物の価格」を考えながら家を探すと、長い目で見たときに、お得かもしれません。

次回⇒【第二回】すぐ言えますか「あなたの土地、坪いくら?」

不動産査定のおすすめサイト一覧

不動産査定

自分の不動産には一体いくらの勝ちがあるのか?複数の会社で不動産査定を受けようと、それぞれの会社に連絡をするとなると時間も手間も掛かってしまいますよね?

つまり不動産査定の一括査定サービスを利用するということは、“1つのサイトに情報を入力するだけで、複数社への依頼が一括で完了する”ことが出来るのです。

ただ、これだけでは当たり前の話ですが、このサイトはどこが運営しているのか?

それを見ることで、サービスの特徴が見えてきます。

建を売りたい人・人口が少ない都市の人に人気

イエウール(不動産一括査定)

イエウール

対応物件の種類マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル
掲載する不動産会社数1400社以上
サービス開始2014年
運営会社Speee
紹介会社数最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。

ンション・投資用マンションの売却を検討中の人に人気

マンションナビ(不動産一括査定)

マンションナビ

対応物件の種類マンション
掲載する不動産会社数2500店舗
サービス開始2011年
運営会社マンションリサーチ
紹介会社数最大9社(売却6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。

※上記のサイトは弊サイトの申込数によるランキングとなっています。

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