転ばぬ先のコラム

色々役に立つとか立たないとか、不動産のあれこれを気ままに書いていきます(^^)/

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  投資用の不動産で節税対策しましょうは信用できる?

投資用の不動産を買って節税対策しましょうって話、本当によく聞きますよね。実際のところはどうなのでしょうか?

購入1年目は節税効果あり

不動産投資自体を怪しい、怖いと感じている方はいらっしゃると思いますが、不動産投資が節税という話自体は信じていらっしゃる方がほとんどな気がします。

投資用の不動産物件を購入した初年度は確かに節税の効果はあります。

金額として大きくなりがちな登録免許税、不動産取得税、仲介手数料の一部は、今期の損金として計上できます。それらの経費を計上すると、不動産を購入した年は赤字になることもあります。

そして赤字になった分は本業の給与所得と損益通算して、利益と相殺できるために、1年目は税額が減り、節税と呼んでよいかもしれません。

昔はほんとだった不動産投資の節税

バブル期には、借入金に対する支払い利息が、賃料収入よりも多くなることがありました。

毎月払う返済額のうち、元本部分は経費にできませんが、金利部分は経費計上できます。そのため赤字になることもあった為、今よりも多くの経費を取ることができました。

そのからくりを利用し、税金を払わずに規模を拡大していった会社もあります。

今は倒産してしまったが全国的に有名な大手不動産会社が、お金を借りて、不動産物件を買い、節税をするという話を聞いた時、まるで錬金術のようで恐ろしかった事を覚えています。

その頃の名残なのか、もっともらしい営業トークとしても聞こえがよいので、今だに不動産投資で節税という話がでてきているのではないかと思います。

税金を払うのは成功の証

しかし、現在は状況が変わってきています。

2期目以降は、減価償却を計上しても、ほとんどの場合収支がプラスとなり、不動産から発生する利益に対して税金がかかります。

そもそも儲かっているから、上手くいっているから利益が出て、税金がかかるのです。

そのため、不動産を購入しなかった場合に比べて、不動産を購入した方が払う税金の総額は確実に増えます。

たしかに今期は減るのだから節税と呼べるのではないかと考えることもできますが、例えば不動産でなくても、収入のない個人や、新設法人で物件を取得した場合、その赤字は翌期に持ち越すことができるので、単に翌年の経費を今年に使っただけと考える事もできます。

節税効果があると話す危険な不動産営業マン

不動産を買うのはあくまで、利益を出すためと言うことを考えれば、順調に運用できている限りは、必ず利益が発生し、その利益に対して税金がかかります。

それを考えると節税の話ばかりする不動産の営業マンは、紹介している物件がよほど儲からない物件なのか、はたまたよほど知識がないのか。どちらにせよ関わらないことが正解かと思います。

不動産投資の減価償却を本業の給与所得と損益通算して、毎年の納税総額を安くできると考えるのは間違いです。あくまで税金が下がるのは、購入した期のみですのでお気をつけ下さい。

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