転ばぬ先のコラム

色々役に立つとか立たないとか、不動産のあれこれを気ままに書いていきます(^^)/

興味があれば読んでください(-。-)y-゜゜゜

日本初の市有地のマイナス価格!マイナス795万円で落札

埼玉県深谷市は26日、予定価格をマイナスに設定した市有地の入札を実施し、マイナス795万円で落札されたと発表した。市によると、マイナス価格での公有地の落札は全国初。市は用途を住宅に限定しており、人口減などで利用されなくなった遊休公有地の民間活用を促す新たな手法として注目されそうだ。

 入札対象は、1984年に廃校となった市立小学校の体育館と敷地約1500平方メートル。これまで市は、体育館の活用を条件に一般競争入札にかけたが、応札がなく、体育館を解体して更地を活用する方針に転換。市の見積もりで解体費が土地の評価額を上回ったため、予定価格をマイナス約1340万円に設定した。

≫引用元 東京新聞

マイナス価格の入札全国で2例目。マイナス881万円で落札

入札が行われたのは室蘭市天神町にある総合福祉センターの広さおよそ5600平方メートルの敷地です。

しかし土地の評価額およそ2200万円に対して、建物の解体費用はおよそ3000万円と見込まれ買い手がつかないおそれがあるとして、差し引きした「マイナス881万4000円」を予定価格に設定しました。
1日の入札の結果、介護施設を営む北九州市の企業が予定価格と同じマイナス881万4000円で落札し、事実上、解体費用を市が負担することになりました。
市によりますとマイナスでの落札は道内で初めてで、全国でも2例目だということです。

≫引用元 NHKニュース

これから増えていくマイナス価格の不動産

どちらの例も土地の価格よりも元々建っている建物を解体したらマイナスになってしまい0円でも買主が現れないということで、マイナス価格で入札を開始したということです。

購入者は落札すると、埼玉県深谷市の場合は795万円、北海道室蘭市の場合は、881万円のお金がもらえるということになります。

不動産を買ったらお金が貰えるって衝撃ですよね。

ちなみにこの2案は、どちらも落札者は、購入後きちんと建物を解体するということが購入条件になっています。

お金だけもらって建物はとのまま放置するということを防ぐ為だと思われます。

あまり公にはなりませんが、1万円などの金額で不動産売買を成立させ、さらには別口で売主から、買主にお金を支払うというような事例は今までもありました。

しかし最近はこのような実質マイナス価格でしか取引できない不動産は増えてきていると感じていいます。

不動産が資産にならない時代は始まっている。

昔のように不動産は所有しているだけで資産になるという時代は終わりました。

皆さんにイメージが湧かない方も多いかもしれませんが、一番分りやすいのが山林です。日本全国使い道がなく、そのまま放置されている山林はたくさんあり、誰かが所有している訳で、毎年の固定資産税を納めています。

国有林など、国が所有している土地を除きます。

山林以外の街中でも、接道がなかったり、あっても道が狭かったり、使い道がなくそのままになっている土地はたくさんあります。

固定資産税や、別荘地などは水道代や管理費などが毎月の経費としてかかることもあり所有しているだけで、どんどんお金がなくなっていく不動産も実在します。

所有しているだけで、月に何万円もお金がなくなってしまう不動産をあなたは欲しいと思いますか?

そんな不動産を所有していると考えただけで恐ろしいですね。

もし所有しているとしたらなんとしてでも早く手放さないといけません。

国も助けてくれないマイナス価格の不動産

所有しているだけで、お金のかかる不動産なんて所有するまで大変さが分らないと思います。私のところでも定期的に売却の相談があります。

150坪の土地を所有されている方のケースです。

年間の固定資産税や、木が生えているので数年に一度業者に伐採を依頼し、数100万円の費用がかかるそうです。

この土地の周辺は、坪単価40万円程度あり、なにもない更地の場合、住宅用地として6,000万円で売却することができます。

通常であれば、売却してお金を得ることもできれば、土地を貸して、毎月の賃料を得て悠々自適な生活を送ることもできます。

ではなぜこの土地の所有者の方が困っているのか。

150坪の土地は、小高い丘になっており、その丘を造成しないと家を建てることも貸すこともできないのです。

その丘をきれいな更地にしようとすれば、造成費用として8,000万円かかります。

土を処分したり、斜面に擁壁をつくるのは非常にお金がかかります。

こちらの土地は売却しようと思えば2,000万円以上を払わなければ手放すことはできません。マイナス価格2,000万円です。

どうしようもない土地なので、役所に無料で引き取って欲しいと話をしましたが許可がおりません。役所から言われたのは、木や土が道路にでてこないように、きちんと管理をして欲しいということだけです。

この方は未だに、この土地で頭を悩ませています。

ネット上にあふれているマイナス価格不動産の予備軍

ネットで検索すると、数年後にはマイナス価格になるのではないかという不動産はすでに掲載されています。

例えば、低価格のマンションの区分所有の1室などは分りやすい例だと思います。

100~300万円くらいで実際に販売されています。

ある1室を見てみると管理費や修繕積立金で月々2万5,000円の費用がかります。

広さは約20㎡で、この部屋を気に入り購入費と、月々2万5,000円を支払っていくのであればまったく問題ありません。

しかし、この部屋を投資用で購入し、賃貸で貸そうと思えば話しは変わってきます。

この部屋は家賃が3万5,000円しかつきません。

管理費と修繕積立金は、所有者の普段なので、差し引きの月々の収入は1万円になります。

入退去の修繕費や、賃貸の不動産会社に支払う仲介手数料を考えれば所有しているだけでマイナスになります。

見方をかえれば、無料でもいらない不動産です。

しかしこのような物件は今でもある程度の価格がつき、取引が成立しています。経験の浅い投資家の方や、実際に住む方が購入されるようですが、購入後に後悔されているような気がします。

このような不動産は、いずれはマイナス価格でないと取引が成立しないのではないかと思います。

不動産屋が本気にならないマイナス価格の不動産

不動産を売却しようと考えると、不動産会社に直接依頼するか、不動産査定サイトに登録し、その後不動産会社がうごくといったいずれにしても、不動産会社が仲介に入って成立します。

個人間売買というケースもまれにありますが、調査が不十分で買主に不利益がある可能性や、重要事項説明書に不動産会社の印鑑がないと銀行の融資がおりない場合もあり、今後も一般化することはないかと思います。

不動産で取引が成立した場合の通常の金額であれば、3%+6万円(消費税別)が最大になり、不動産の仲介会社はこの金額を請求することになります。

ではマイナス価格での取引の場合、不動産会社へ支払う不動産売買の仲介手数料はどうなるのでしょうか。

平成29128日改正(平成3011日施行)の国土交通省報酬額告示(第7)により、売主からは最大18万円を受け取ることができます。

しかし、買主から受領できる手数料については0円です。

最大18万円の報酬額では、仲介の不動産会社はあまりやる気がおきず、親身になって売主を探すかどうかは怪しいところです。

年月が経つほどマイナス価格は大きくなる。

マイナス価格の不動産および、マイナス価格の不動産予備軍の特徴として、所有しているだけ多くのお金がでていきます。

建物も築年数が古いなどの理由などから使い道がなく、解体費用がマイナスされてしまいます。

毎年人口が減少している日本でこのマイナス価格の不動産の土地が急に値上がりする可能性は考えにくく、土地の価格が下がり、解体費や造成費用が上がっていけば、マイナス価格は拡大していくことが予想されます。

自分が所有していなくても、ご両親が田舎で所有している不動産などの話を聞いたことがあれば早めに確認し、売却を検討されてもよいかと思います。

今後の計画が立てやすいので、査定サイトなどを使い売却価格の目安を知ることもよいかと思います。

インターネットを通じての査定になるので、遠方の不動産でもすぐに査定は可能です。

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マンションナビ(不動産一括査定)

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