色々役に立つとか立たないとか、不動産のあれこれを気ままに書いていきます(^^)/ 興味があれば読んでください(-。-)y-゜゜゜
雨漏り物件の対応とチェックのコツ
今回は雨漏り物件を買ってしまった時の体験談をお話しします。あまりにも安く買えたと思ったら・・・皆さんもお気を付けくださいね。
購入して１週間で雨漏り
住宅の欠陥の中でも比較的よく出会う事が多く、なおかつ厄介なのが雨漏りです。
何を隠そう私も記念すべき戸建１件目の購入で雨漏りと出会いました。エリアを絞って、投資物件としての中古戸建てを探していた私は、周辺の相場よりも安いと思われる物件に出会う事ができました。
まず家の中を確認すると、簡単なリフォームですぐに貸し出せるようでした。２階に雨漏りの跡がありましたが、不動産仲介業者を通じて売主に確認するともう修理済だとのことです。
近隣の不動産会社数社にも連絡をとりながら近隣の過去の売買事例を確認し、あきらかに相場よりも３割は安い事を確認し購入を決めました。
しかし購入して1週間後に物件の清掃をしようと思い家の二階に上がった時に雨漏りのシミを見つけてしまったのです。
雨漏りを発見した時はすぐに事実を受け入れる事ができず放心状態になってしまいました。
トラブルになると開き直る不動産会社
すぐに私は、仲介の不動産会社の担当者に連絡しました。
私「あの。2階の道路側の部屋なのですが、雨漏りしているみたいなのですが。」
担当者「えっ、本当ですか。売主の○○様からは雨漏りは修理していると聞いています。」
私「はい、確かにその話は聞きましたが、私が購入して１週間ですよ。きっと直ってなかったのだと思います。」
担当者「そう言われましても、売主の○○様からはもう直したと聞いているので。」
こうなるともうダメです。不動産会社は基本的にトラブルがあった場合、「○○と聞いている。」という表現で話をして、自分達の非を認めようとしません。これは自分達が契約前に知っていた事を認めると売買契約の解除やあるいは修理費用を負担しなければならないからです。
大手の不動産会社の担当者も、会社で怒られ評価が下がるので、非を認めないことが多いです。町の不動産屋の社長でも、自分の会社で費用を負担することが嫌なので、非を認めません。
今回の物件購入が初めてで初めてで、なんとかしなければならないと思った私は、弁護士に相談することにしました。
裁判に50万円。お金の回収に50万円。トータル100万円。
雨漏りを見抜く事ができなかった自分に恥ずかしさもあったため、知り合いの弁護士ではなく、インターネットで調べて一見で弁護士事務所に相談しました。
「雨漏りは修理済」との記載がある売買契約書と重要事項説明書を用意し、物件の紹介を受け、物件購入までの流れをまとめ、弁護士事務所に乗り込みました。
準備した資料をもとに担当弁護士に説明し、修理費用をなんとか売主か、仲介の不動産会社に払ってもらう方法を教えてもらおうと思ったのですが、その為には裁判をして、「購入前に雨漏りをしていたという事実を証明する必要がある」という回答でした。
そして裁判をしても、売主や仲介の不動産会社が裁判結果を認めず、修理費用を払わなければ、「差し押さえ」をする必要があるとの事でした。
- 弁護士費用として裁判で50万円。
- 差し押さえに50万円。
トータルで100万円必要だとのことです。
ここで話の全体像が全て見えた私は冷静になることができました。例え裁判に勝つことができてお金をもらっても、弁護士費用を考えると投資として失敗してしまうと。
考え方を切り替え、雨漏り修理の業者に見積もりを出してもらったら40万円で修理できるとのことでした。
裁判したら100万円かかり、自分で業者に頼むと40万円ですむということで私は自分で修理する方を選択しました。
結果的には、非常に相場よりも安く購入していたため、雨漏りの修理費用を考えても購入して良かったと思います。仮に購入する前に雨漏りに気づき物件価格の交渉をしても、話がまとまっていたかは分りません。
物件価格が安かった為、交渉している途中で他の人に買われてしまう可能性もでてきます。結果だけ考えれば、当時の私は知識がなくて良かったのかもしれません。
しかし、皆さんには同じような経験をして欲しくないので、購入前に雨漏り確認は慎重にして下さい。
購入前の雨漏りのチェックポイント
雨漏りしている物件は、ほとんどの場合目で見て分るようになっています。
まずは2階建の戸建であれば、2階に上がり各部屋の天井付近を確認していきます。木枠にシミがあったり、壁紙が部分的にたわんでいたら雨漏りを疑った方がよいです。
天井のシミに関しては、小動物の排泄跡の場合もあるので売主に確認するか、天井裏に入って確認します。雨漏りでなくても嫌な方はいらっしゃると思います。ただ天井板の交換と清掃をすればきれいになります。そしてこういった事が値下げの材料にもなります。
雨漏りの跡は、部屋から見える部分だけとは限りません。押入やクローゼットなどの中に見つかることもあり、入念なチェックが必要です。暗くて見えにくかったらいけないので、懐中電灯か、携帯スマートフォンの「懐中電灯アプリ」を使ってもよいと思います。
屋根以外の雨漏りであれば、外観から見つけることもできます。外壁の一部分が黒くなっていたり、場合によってはカビが生えていることもあります。
そういった箇所を覚えておいて、家の中に入った時に、同じ部分を内側から見るとシミがみつかったりします。その場合のほとんどが雨漏り確定です。壁の内側が腐っていたり、シロアリが住み着いていたりするので注意が必要です。
屋根などの雨が上からポタポタ落ちてくる雨漏りは修理しても、壁から滲みでてくる雨漏りは放置している方もいます。
私はたいていの不具合などは修理して直せるので、値下げ交渉して購入を検討しますが、雨漏りが複数箇所で見つかるなどする場合は、家の柱や、壁の内側など基礎部分に問題がでてくる可能性が高いので、購入を見送ります。
修理して直る問題と、確認できずに修理費用が想定できなくない問題と分けて考えることが大切です。
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