色々役に立つとか立たないとか、不動産のあれこれを気ままに書いていきます(^^)/ 興味があれば読んでください(-。-)y-゜゜゜
皆が必ず迷う質問について考えます
家を探しているお客様から、「新築と中古どちらがよいのか」とたくさんの質問をいただきます。
よくある不動産会社の答え方として、会社として新築を売るのが会社の方針なら購入後のリフォームを考えたら「新築がよいですよ！」
会社として新築の取り扱いがなく、中古を売るのが会社の方針なら、不動産としての価値が下がりにくく、「中古がよいですよ！」など、その時の状況により、会社の方針にあった話をすることが多いような気がします。
実際には、購入場所も違うし、初期費用や、税金のことまで考えると一概に言えないというのが答えです。ズバッと答えられずすいません。
今回は実際に家に住み、その後の売却することに絞ってお伝えしていきます。
家を買う前から、もう売るときの事まで考えるのかとツッコまれそうですが、
あなたは購入した家に一生住みますか？
住み続けることを否定しませんが、家族構成が変わるタイミングなど、売ることを考える方は多くいらっしゃいます。
売るときに事をイメージして住宅を探すと、少し視点が変わってくるし、話を聞いて損はないと思います。
購入直後に価格が下がる新築
最近ご夫婦で新築一戸建てを購入されて、1～2年もしないうちに売却される方がいらっしゃいます。
そんなことあるのかと思われるかもいしれませんが、最近特に増えています。
隠しても仕方ないので書きますが、購入後に離婚や別居される方が増えており、私が家を紹介して買っていただいた1年後に、売却依頼の連絡をいただくことも珍しくなくなりました。
話をもどして、新築では購入した価格から１５～２５％下がった価格が相場になることが多いです。
そんなに！？と思われると思いますがきちんとした理由があります。
新築戸建ての販売価格はこのように決められています。
販売の価格が１００％だとしたら、次の４つに分けることができます。
- A一戸建てを建てた業者の利益 ８～１２％前後
- B販売する為の経費 ７～１３％
- C建物に関わる費用 （設計費、建築費、外構費など）
- D土地に関わる費用 （土地仕入れ費、測量費、造成工事費など）
C、Dに関しては、土地の価格により差が大きいので、細かくお伝えできません。
このうち、A一戸建てを建てた業者の利益、B販売する為の経費を足すと１５～２５％になります。
あなたが新築を購入された後は、中古物件市場で紹介していくことになります。
中古物件市場はA一戸建てを建てた業者の利益、B販売する為の経費のかからない金額で相場が決まっていくので、その分価格が下がってしまいます。
中古一戸建ての価格はどのように決まる？
中古一戸建ての価格は、主には「過去の周辺の取引事例」で決まってきます。
例えば、今回売りたい物件が「一戸建てA」、
過去に近隣の一戸建てが2,500万円で取引されたとして「一戸建てB」、
もう一軒近くに、3,000万円で取引されており「一戸建てC」とします。
- 売りたい物件「一戸建てA」は、「一戸建てB」より少し土地が広く、車が１台多く置ける。
「一戸建てB」の2,500万円より高く売れるかな。
- 売りたい物件「一戸建てA」は、「一戸建てC」より少し建物の築年数が古い。
「一戸建てC」の3,000万円より、安くなるかな。
- ②を考えると2,800万円くらいが相場かな。まずは、2,900万円で売りにだしてみよう。
とこのように相場が決まっていきます。
しかしこれはあくまで「過去の周辺の取引事例」を参考にした話で、
不動産会社の担当の売り方や、相場よりも高い価格で購入する買主が見つかることもあるので、相場に近い価格でしか売れないと思い込むのは危険です。
いくつかの不動産会社に物件査定を依頼し、どんな方法で売りにだすのかよく考えて決めて下さい。
次⇒【第8回】1人じゃ考えられない自宅売却に必要な資料リスト
前⇒【第6回】役所の言うとおりにしたら近隣トラブルに発展した話
第1回⇒【第1回】あなたの住む町でも使える家の値下がりを最小限に抑える方法
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