転ばぬ先のコラム

色々役に立つとか立たないとか、不動産のあれこれを気ままに書いていきます(^^)/

興味があれば読んでください(-。-)y-゜゜゜

皆が必ず迷う質問について考えます

家を探しているお客様から、「新築と中古どちらがよいのか」とたくさんの質問をいただきます。

よくある不動産会社の答え方として、会社として新築を売るのが会社の方針なら購入後のリフォームを考えたら「新築がよいですよ!」

会社として新築の取り扱いがなく、中古を売るのが会社の方針なら、不動産としての価値が下がりにくく、「中古がよいですよ!」など、その時の状況により、会社の方針にあった話をすることが多いような気がします。

実際には、購入場所も違うし、初期費用や、税金のことまで考えると一概に言えないというのが答えです。ズバッと答えられずすいません。

今回は実際に家に住み、その後の売却することに絞ってお伝えしていきます。

家を買う前から、もう売るときの事まで考えるのかとツッコまれそうですが、

あなたは購入した家に一生住みますか?

住み続けることを否定しませんが、家族構成が変わるタイミングなど、売ることを考える方は多くいらっしゃいます。

売るときに事をイメージして住宅を探すと、少し視点が変わってくるし、話を聞いて損はないと思います。

購入直後に価格が下がる新築

最近ご夫婦で新築一戸建てを購入されて、1~2年もしないうちに売却される方がいらっしゃいます。

そんなことあるのかと思われるかもいしれませんが、最近特に増えています。

隠しても仕方ないので書きますが、購入後に離婚や別居される方が増えており、私が家を紹介して買っていただいた1年後に、売却依頼の連絡をいただくことも珍しくなくなりました。

話をもどして、新築では購入した価格から15~25%下がった価格が相場になることが多いです。

そんなに!?と思われると思いますがきちんとした理由があります。

新築戸建ての販売価格はこのように決められています。

販売の価格が100%だとしたら、次の4つに分けることができます。

  • A一戸建てを建てた業者の利益 8~12%前後
  • B販売する為の経費 7~13%
  • C建物に関わる費用 (設計費、建築費、外構費など)
  • D土地に関わる費用 (土地仕入れ費、測量費、造成工事費など)

C、Dに関しては、土地の価格により差が大きいので、細かくお伝えできません。

このうち、A一戸建てを建てた業者の利益B販売する為の経費を足すと15~25%になります。

あなたが新築を購入された後は、中古物件市場で紹介していくことになります。

中古物件市場はA一戸建てを建てた業者の利益、B販売する為の経費のかからない金額で相場が決まっていくので、その分価格が下がってしまいます。

中古一戸建ての価格はどのように決まる?

中古一戸建ての価格は、主には「過去の周辺の取引事例」で決まってきます。

例えば、今回売りたい物件が「一戸建てA」、

過去に近隣の一戸建てが2,500万円で取引されたとして「一戸建てB」、

もう一軒近くに、3,000万円で取引されており「一戸建てC」とします。

  • 売りたい物件「一戸建てA」は、「一戸建てB」より少し土地が広く、車が1台多く置ける。

「一戸建てB」の2,500万円より高く売れるかな。

  • 売りたい物件「一戸建てA」は、「一戸建てC」より少し建物の築年数が古い。

「一戸建てC」の3,000万円より、安くなるかな。

  • ②を考えると2,800万円くらいが相場かな。まずは、2,900万円で売りにだしてみよう。

とこのように相場が決まっていきます。

しかしこれはあくまで「過去の周辺の取引事例」を参考にした話で、

不動産会社の担当の売り方や、相場よりも高い価格で購入する買主が見つかることもあるので、相場に近い価格でしか売れないと思い込むのは危険です。

いくつかの不動産会社に物件査定を依頼し、どんな方法で売りにだすのかよく考えて決めて下さい。

次⇒【第8回】1人じゃ考えられない自宅売却に必要な資料リスト

前⇒【第6回】役所の言うとおりにしたら近隣トラブルに発展した話

第1回⇒【第1回】あなたの住む町でも使える家の値下がりを最小限に抑える方法

不動産査定のおすすめサイト一覧

不動産査定

自分の不動産には一体いくらの勝ちがあるのか?複数の会社で不動産査定を受けようと、それぞれの会社に連絡をするとなると時間も手間も掛かってしまいますよね?

つまり不動産査定の一括査定サービスを利用するということは、“1つのサイトに情報を入力するだけで、複数社への依頼が一括で完了する”ことが出来るのです。

ただ、これだけでは当たり前の話ですが、このサイトはどこが運営しているのか?

それを見ることで、サービスの特徴が見えてきます。

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イエウール(不動産一括査定)

イエウール

対応物件の種類マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル
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【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。

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マンションナビ(不動産一括査定)

マンションナビ

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