色々役に立つとか立たないとか、不動産のあれこれを気ままに書いていきます(^^)/ 興味があれば読んでください(-。-)y-゜゜゜
媒介契約を選ぶ方法について
不動産を売るときによく媒介契約を結ぶと思います。今回は３つの中から高く売れる媒介契約についてちょっとだけお話しします。
不動産の媒介契約の種類
本気で高く売りたいなら媒介契約で何を選ぶか。
家の売却の話を不動産会社に依頼すると、媒介契約を結びましょうという話がされることがあると思います。
私が友人に勧めるとしたら、不動産の媒介契約が３つあるうち、基本的に「一般媒介契約」がよいのではと勧めます。
なぜか！？その前に簡単に、３つの媒介契約を説明します。
専属専任媒介契約
不動産会社1社のみと契約それ以外の会社と契約した場合は違約金が発生する。自分で買主を見つけることができない。
専任媒介契約
不動産会社1社のみと契約それ以外の会社と契約した場合は違約金が発生する。自分で買主を見つけることができる。
一般媒介契約
複数の不動産会社と契約できる。
最大の違いは「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は不動産会社1社しかお願いできません。「一般媒介契約」は複数の不動産会社と契約ができる。
他にも違いはありますが、今回はどの媒介契約でも使える不動産会社への対応方法を伝えておきます。
不動産会社でも動きは全く違う
報告義務の頻度に違い
不動産会社からの報告といっても、こんな内容が手紙で届いたりします。
「今週は１件の問い合わせがありましたが、条件が折り合わずだめでした。」
と報告されても条件って何？どんな方からの問い合わせ？本当に脈がないの？と思いませんか？
報告を待つのもいいですが、自分から「どんな方から問い合わせありますか。」「何に興味をもって問い合わせがあったのか」「売却の金額どう思いますか。」
など担当者とコミュニケーションをとる方が何倍も効果あります。
レインズの登録までの日数に違い
法律で定められた不動産屋が守らなければならない期限があるのですが、それは最大時間がかかった場合の期限です。
大切なことは、「早めに登録お願いします。」と伝えることです。
どの媒介契約でも使える不動産会社への対応方法
ここからやっと本題ですが、直接依頼された不動産会社の方がやる気になるというのが、一番のポイントです。
なぜか！？
まず「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の場合から説明すると、例えばA不動産に依頼すると、A不動産が買主を見つけてくると仲介手数料が売買価格の約6％になります。
そして、A以外のB不動産会社が見つけてきた場合、A社、B社がそれぞれ3％の仲介手数料になります。
もちろんA社はやる気になりますが、A社以外が、仲介手数料が半分になるのでそれほどやる気になりません。
それどころか、A社が自分達で買主を見つけようとして、他の不動産会社からの問い合わせを断ることもあります。
これは「囲い込み」といって法律違反になるのですが、「今商談中なので紹介できない」などという上手い断り文句もあり、防げるわけではありません。
現段階では他の不動産会社への紹介はケースバイケースのようです。
「一般媒介契約」を数社と結べば、契約を結んだ不動産会社は自分達で買主を見つけてくれば、売買金額の約６％の仲介手数料が入るので、３％よりはかなりやる気がでると思います。
もう一度、重要なこと繰り返し書きます。
「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の特徴である頻繁な報告を「一般媒介契約」で希望するなら、自分から担当者に積極的にコンタクトをとり相談することです。
レインズの登録については、「早めに登録お願いします。」と伝えればよいと思います。
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