マンション売却 完全ガイド【流れ・費用・税金・必要書類】

マンション売却Step1：情報収集

まずは、より良い条件でマンション売却をするためには、情報収集と事前準備が重要です。

不動産会社に相談をする前に、売却を考えているマンションがどれくらいで売れるのか、指定流通機構(REINS)の取引情報検索や不動産情報サイトで売り出し価格や相場を自分で調べてみましょう。

マンション売却Step2：必要書類の準備

マンション売却Step3：一括査定をする

マンション売却Step4：不動産会社と媒介契約を締結

マンション売却Step5：価格を決める

マンション売却Step6：売却活動の開始

マンション売却Step7：価格条件交渉をする

マンション売却Step8：売買契約・物件引渡し

マンション売却にかかる費用は？

マンションを売ったときにかかる費用について事前に確認しておかないと、後から思いがけない出費が発生する可能性があります。

売却にかかる税金と費用の目安は、売却価格の3〜8%です。費用の内訳は、以下のようになります。

仲介手数料はどのくらい？

仲介手数料は宅地建物取引業法により、不動産会社が受領できる上限額が決まっています。報酬上限額は、売買される不動産の取引額に応じ、以下のように規定されています。

多くのマンションは、売却金額が400万円超となるため、仲介手数料の上限は「取引額の3％＋6万円」に別途消費税が加わったものとなります。

仲介手数料は成功報酬であるため、手付金等は一切発生しません。また、査定にかかった費用等、仲介手数料以外の報酬も発生しません。そのため、査定は必ず無料です。

さらに、複数の不動産会社に依頼しても、仲介手数料は売買契約を成立させてくれた不動産会社のみに支払うことになります。一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼しても発生する仲介手数料は1社に依頼したときと同じですので安心してください。

中古マンションで失敗した人の共通点

中古マンションを希望価格で売却するためには色々な注意点があります。それらの注意点を踏まえて売却をしないと失敗してしまうとこに…。

マンション売却の一連の流れや手続きをご紹介いたしましたが、このような失敗を避けるためにも、ここからは抑えておきたい重要なポイントを4つご紹介いたします。

価格相場を知る

マンションを売却するのであれば、そのマンションに似た立地や状態ではどれくらいの価格で売り買いされているか、市場を理解しましょう。

最寄り駅のマンション相場はどうか？築年数が似ているマンション相場はどうか？不動産情報サイトやチラシなどを参考に調べましょう。そして、査定結果として複数出てきた価格と相場から適切な売却価格を設定しましょう。

よい不動産会社(相談先)を見つける

マンション売却の成否を決めるのは、不動産会社選びに掛かっているといっても過言ではありません。

不動産会社の中には、分譲マンションに強い会社、賃貸に特化した会社、売買に強い会社など、相談先の不動産会社によってそれぞれ“種類”と“得意分野”があります。

また、会社の規模についても、全国ネットワークを持つ大手がよいとは一概には言えません。地域密着の地元の不動産会社の方が周辺事情を詳しく知っていたり、親身に相談に乗ってくれることもあります。もちろん、担当者との相性もあるでしょう。

よい不動産会社を見つけるために、自分で調べること、そして、一括査定を通じて、複数の不動産会社の情報を聞くことが得策と言えるでしょう。

不動産会社を選ぶおすすめポイント

信頼できる最適な不動産会社を選ぶおすすめポイントを4つお伝えします。

マンション売却額の根拠が答えられる

マンション売却額の根拠（見込み客の動向、近くのマンションの成約価格、売り出し価格など）をきちんと答えられる業者を選びましょう。

中古マンションの仲介実績件数が豊富

各不動産会社の担当に、過去2年くらいの実績を聞いてみましょう。

販売活動の提案が明確

売り出し価格の決め方、折込チラシの枚数など、具体的な販売活動を提案できるか

この会社は信頼できると感じるか

営業マンとの相性、知識、連絡のスムーズさも重要となります。査定額が出たら満足してしまう人も多いのですが、重要なのは、どの不動産会社を選ぶかです。

⇒不動産査定会社のおすすめ一覧はこちらをチェック

匿名のマンション売却ってどうなの？

匿名の不動産査定サイトは、とりあえず概算の不動産価値だけが知りたい人が使うサイトです。イメージとしては「今、私のマンションいくらぐらいなんだろう？」と興味を持っている人で、売却意欲が少しでもある人には向かないサイトです。

また、前にも述べましたが、不動産は株価のように上下があり、また1つ1つ異なるため、なかなか簡易的に概算価格（相場）を出すのが難しいです。一応、2020年現在で筆者がいくつか試したところ、下記3つのサイトであればそこそこ精度が高いと判断したため紹介します。

など、少しでも売却意欲がある人はもう1つの不動産一括査定サイトが良いでしょう。

価格を見て、売るかどうか迷っているという人でも、机上査定を選択すれば、メールのみで不動産会社からリアルな査定額をヒアリングすることができます。

アピールポイントの整理する

マンション売却は第三者視点で物件のアピールポイントを考えることが大切です。

大規模マンションであれば充実した共有施設や広い中庭、エントランスが魅力に映ることでしょう。そうでなくても、共有部が清潔であることは大きな魅力になります。

また、物件の耐震・免震構造といった建物構造や、最寄り駅周辺の雰囲気、公共交通機関や学校・病院・公園などの周辺環境もアピールポイントになります。主観と客観の両面で物件のアピールポイントを整理しておくことが重要です。

内覧対応をする

購入検討者は、写真ではわからない部屋の損傷やにおい、雰囲気を確認するために、お部屋を内覧し、自分が住んだ場合の居住イメージを膨らませます。高額なお買い物ですから「現物を見ないで買います！」なんて事はまずありません。

事前に掃除・整理整頓を行い、内覧当日はしっかりと換気をして、においがない状態にしましょう。バルコニーを重要視している方も多いので、掃除を忘れないようにしましょう。

どんな人が住んでいたマンションなのか？ということも購入の決め手のひとつになります。いざ見学者を迎えるときには、明るい対応を心がけましょう。※購入希望者を招いて実際の部屋を見学して貰うことを内覧（内見）と言います。

マンション売却【住み替えの期間・タイミング】

マンションを売却する理由として、最も多いのが「住み替え」と言われています。

ここでは、「住み替え」事例のほかに、マンションを売却する上での注意点をシチュエーションに沿ってご紹介いたします。

マンション売却の理由が住み替えの場合

結婚や子供が生まれたタイミングなど、家族構成の変化に伴い、現在住んでいるマンションを売却し、新しい住まいを検討する方は多いです。

住み替えを前提に売却を検討している場合、いま住んでいるマンションの売却が先か、新しく住む物件の購入が先か、タイミングが重要となり、どちらで売却を進めるかを事前に決めておく必要があります。

売却を先行させる場合

必ずしも売り急ぐ必要がないため、希望の価格で売れる可能性がある一方で、売却決定後、新居に移るまでの期間において、仮住まいが必要となるケースがあります。

購入を先行させる場合

住むところが決まっていないという不安感がなくなる一方で、短期間のうちに売却をしなければならないため、希望価格より安く売らざるを得ないケースがあります。

売却と購入を同時に進める場合

新居探しと売却を同時に進められるため、売却活動に掛かる時間は短く済みますが、どちらかが先に決まった場合に、売却（もしくは購入）を急いで決める必要があります。

それぞれメリット・デメリットを把握した上で、どのタイミングで売却すべきかをイメージをしておくことが重要です。

ローン残債がある場合

ご自身でマンション購入をされている場合、住宅ローンを返済中の方も多いことと思います。ローン残債がある場合でも売却はできるのでしょうか。結論からお伝えすると、ローン残債がある場合でもマンションの売却は可能です。

通常、住宅ローンを組む際、金融機関は対象となる物件に対し抵当権を設定します（抵当権とは、万が一ローンの返済ができなかった場合の担保のことです）。

売却をするには、この抵当権を抹消する必要があり、抹消するための条件がローンの完済となります。売却で得た利益がローンの完済費用に当てられるわけですが、当然、売却価格がローン残債に満たない場合もあるでしょう。

その場合には、新たに購入予定の物件価格に不足分を上乗せした金額を借り入れ額とする買い替えローン(住み替えローン)を組むことで、住み替えをすることもできます。

しかし、実質、新たに購入予定の物件価格にローン残債が上乗せされるわけですから、月々のローン負担も増えることとなります。

これらのことから、ローン残債がいくら残っているのか、そしてご自身の物件が「いくらで売れるのか」を知る必要があり、住み替え予算もそれに応じて検討する必要があるということです。まずは、住宅ローンを契約している金融機関に事前に相談してみることをおすすめします。

売れやすい期間ってあるの？

マンションが売れやすい期間は、1～3月の春先と9～11月の秋口と言われており、入学、転勤、異動など変化のあるタイミングです。

売却時期に関しても、たとえば、売れやすい期間に市場に出したり、一方で、この期間で売れ残ってしまう場合は値下げの検討が必要など、価格設定のポイントとしてみておくのもよいでしょう。

消費税の増税前に売却した方が得？

結論、得ですが金額は大きくないです。

例えば4,000万円でマンション売却するパターンを考えてみましょう。

増税前後で変わるのは上記の通り仲介手数料だけなので、手数料のみ計算します。

消費税5％

仲介手数料(税込) = (4,000万円×3% + 6万円)×1.05=132.3万円

消費税8%

仲介手数料(税込) = (4,000万円×3% + 6万円)×1.08=136.08万円

消費税10%

仲介手数料(税込) = (4,000万円×3% + 6万円)×1.10=138.6万円ですので増税の影響は下記のとおりです。

8%に増税後…3.78万円10%に増税後…6.3万円

総額4,000万円と比較すると小さな金額です。この差額のためだけに焦って売却する必要はないでしょう。

買主側の事情を考慮すると、今がマンション売却に有利かも

買主が支払う住宅ローン手数料、保証料、登記費用等などの費用については消費税がかかってきます。

つまり、増税の影響は買主の方が売主よりも大きいのです。そのため、増税前には中古住宅の需要が高まり、有利に売却を進められる可能性は高いといえます。