マンション査定のポイント
マンション・投資用マンションの売却を検討中の人に人気
マンションナビ（不動産一括査定）
対応物件の種類
マンション
掲載する不動産会社数
2500店舗
サービス開始
2011年
運営会社
マンションリサーチ
紹介会社数
最大9社（売却6社、賃貸3社）
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。
マンション査定で重要な7つのポイントとは
マンション査定のポイントを高く売るためにも知っておきたい！
マンションを売却する場合、依頼する不動産会社を決めるには、マンションの査定のため訪問を依頼し、精度の高い買取査定額を算出してもらいます。
この時、複数のマンション査定の見積もり額を得てから実際に不動産会社を決定することになるかと思いますが、マンションの訪問査定前に準備しておくポイントが実はあるのです。
マンションの査定にはさまざまな要因が影響する
ですから、中には自分達ではどうしようもないものもあれば、ちょっとしたことで好影響になるものもあります。愛着のあるマイホームですから、ポイントをおさえてマンションの買主側に気に入ってもらえるようにしておきましょう。
マンション査定では、立地、周辺環境、マンションの状態や築年数などの様々なポイントがありますが、この章で、具体的に見ていきます。先に正直な話をしてしまうと、これから解説するポイントの大半は「立地」や「周辺環境」など、「努力しても改善できない部分」もあります。
ですので、査定額の算出方法にはあまり興味がなく、「どのように査定するのがお得なのか？」という点を知りたい人は、この記事の後半にある「失敗しないマンションの査定方法」まで読み飛ばして下さい。
マンション査定のポイント①最寄駅からの距離
マンション査定のポイントとして、マンションの査定額にもっとも影響するのは、やはり「立地」です。特に最寄り駅からの距離が一番重要です。
東京や大阪など、都心であればあるほど駅からの距離が査定価格に大きく反映してきます。「徒歩10分」というのが一つの目安だと考えてください。
徒歩6分でも徒歩10分でも大きな影響はありませんが、徒歩10分を過ぎてしまうとマイナス査定となってしまいます。距離にすると駅から約1キロ以内かどうかが重要です。またその駅の中でも、新幹線が止まる、特急が止まる、快速が止まるなど駅によっても違いがでます。
当然多くの電車が止まる主要駅の方が高くなります。さらに東京や大阪などの大都市では、複数の電鉄（JRと私鉄、地下鉄など）にアクセス可能なマンションは高く評価されます。
地方は駐車場の有無が重要
マンション査定のポイントとして、一方で地方の場合は駅までの距離よりも、駐車場の有無が重要視される傾向にあります。
都心と違って電車やバスなどの公共交通機関より、マイカーで通勤・通学をする人の方が多いからです。特に人数が多い家庭の場合は、一家に一台分では駐車場が足りないケースもあるので、なるべく広い駐車場を備えたマンションが評価されます。
- 敷地内に何台分の駐車スペースを確保できるか？
- 徒歩圏内に月極めの駐車場はあるか？
- 駐車場の負担費用は毎月いくらなのか？
これらの点をチェックしておくと、マンションの買主（購入者）にも喜ばれると思うので、ぜひ確認しておきましょう。
マンション査定のポイント②周辺環境などの立地条件
マンション査定のポイントとして、徒歩圏内に買い物ができるスーパーがあるか？子供の学校までの距離、公園などの遊び場が近くにあるか？といった点も査定価格に影響します。
特に2～3キロ以内に大型の緑地公園があるか、またはマンションの目の前や近所に小さな公園がある可などをチェックしましょう。公園は子供にとって大切な場所ですので、重要視される傾向にあります。
その他、近隣にあるとポイントが高い施設としては、「病院・郵便局・コンビニ・銀行・役場」などが挙げられます。中でも、子供や老人を受け入れてくる夜間の緊急病院があったりするとさらに高く評価されます。
つまり、便利な施設が近くにあればあるほど、査定価格が高くなるということ。
また、マンションが国道や高速道路沿いなどに建てられている場合は、交通量や騒音なども査定に影響する場合があります。高速道路側に防音壁があるかなどもポイントのひとつです。夜中でも大型トラックの交通量が多い場所では、壁や窓ガラスの防音性能まで細かくチェックされるので覚えておきましょう。
マンション査定のポイント③眺望や方角など
マンション査定のポイントとして、部屋やバルコニーからの眺望が良い物件は人気があり、高額査定となるポイントの一つです。
さらに夜景が綺麗な場所に建てられているマンションであれば、階数が上がるほど高額査定となります。同一マンションであっても、階数によって眺望や夜景は見え方が全然違ってきますので、他の部屋よりも眺望が良い部屋は積極的にアピールすると良いでしょう。
昨今は超高層マンションの建設ラッシュも進んでいます。そのため、眺望できる部分に超高層マンションの建設予定がある場合には、残念ながら査定ポイントが下がる傾向にあります。
もちろん日当たりも関係してきますので、南向きである方が査定にもプラスになりますし、角部屋であればさらにプラス査定となります。西向きや東向きであれば、南向きに比べマイナス1ポイント、北向きであればマイナス2ポイントくらいに考えるとよいでしょう。
高層マンションはエレベーターもチェック
さらに、高層階専門のエレベーターがあるかなどもチェックポイントとなります。
大型マンション特有の問題として、朝のラッシュ時にエレベーターがなかなか来ない、というマイナスポイントがあるからです。
- 眺望が良い
- 夜景が綺麗
- 近所に高層マンションの建設予定がない
- 日当たりが良い（南向き）
- 高層階になるほど良い
- 各階ともに角部屋が人気
上記の項目を多く満たす物件ほど、査定額は高くなります。
マンション査定のポイント④グレードと築年数
マンション査定のポイントとして、マンションの築年数ももちろん査定に大きく影響します。築年数が浅ければ浅いほど査定額は高くなります。
また築年数では、1981年（昭和56年）以前に建てられたマンションなのか、それ以降に建てられたマンションなのかが重要になります。これは、耐震構造が大きく関係しており、1981年6月以降に建てられているマンションは新耐震基準を満たしているからです。1981年以前は、震度5程度の地震に耐えうる住宅から、新基準の6強以上の地震で倒れない住宅と基準が変わりました。
1981年以前のマンションでも、補強工事をして、新基準に適応しているマンションも多数存在します。この新基準に適応しているマンションの方が高く評価されます。マンションのグレードも査定に影響する項目のひとつです。
同じクルマでもエンジンの排気量が違っていたり、シートが布製ではなく皮製になっているなどグレードの違いがありますよね？マンションもクルマと一緒で、建築した会社が同じでも建物によってグレードが分けられていたり、同じマンションでも部屋によってグレードが違うという場合もあるのです。
マンション査定のポイント⑤保守・セキュリティー
マンション査定のポイントとして、管理組合が上手く機能していて、定期的なメンテナンスが実施されているマンションや、近年大規模な改修工事を行っているマンションは査定ポイントが高いです。
例えば、積み立て費から捻出されて、マンションの外壁のペンキの塗り替えや、防水施工などの工事をした年が近ければ近いほど、査定が高くなります。経年劣化するとやはりそれだけメンテナンス費用がかかるため、大規模修繕改修工事を行えば、次に行うまでには時間的余裕があるからです。
ほとんどが積み立て金から捻出されるのですが、それでも足りない場合は、居住者で均等に割り負担する事になるため、直近で終わっていれば安心感があります。また、管理人の有無はもちろん、24時間体制で管理人が常駐しているマンションだと高い評価になります。
マンション内の清掃については、管理人が清掃を行う場合もありますし、清掃会社としっかり契約している管理組合もあるので、ここも確認しておきましょう。最近ではエレベーターのセキュリティーがしっかりしているマンションもあり、入り口で対応した階にしか止まらないなど、安全面の評価も重要視されています。
マンション査定のポイント⑥リフォームや使用状況
マンション査定のポイントとして、リフォームや使用状況も査定に関係してきます。
ただし過去に行ったリフォームもプラス査定となる場合がありますが、リフォームするのに200万円掛かったからといって、査定額が200万円高くなる訳ではありません。
この点については誤解している人も多いので、「査定額を上げるためのリフォーム」をもし考えているなら、赤字になってしまうのでやめておきましょう。
また、部屋の使用状況も査定には大きく影響します。
壁紙の汚れなどは売却時に交換するので問題ありませんが、フローリングの損傷などは、改修するとなれば費用が高額になる場合もあるので、壁紙のように簡単にはいきません。大きな傷がないかチェックしましょう。
査定に影響するポイントとしないポイント
その他、築年数と比較してキッチン、浴槽、トイレ、洗面台などの消耗が激しい場合はマイナスの査定となります。
部屋の汚れについては、掃除して落ちる部分については査定には影響しません。ですが、部屋の汚れなどが目立つと内覧に来られる方への印象が悪くなりますので、内覧時までには目に見える部分は綺麗に清掃しておくようにしましょう。
- クロスの汚れは張替えれるので問題ない
- フローリングは重要
- 水周りは、査定が厳しい
- 印象は大事なので内覧時にはできるだけ綺麗に
ここを抑えておけばマイナス査定にはなりにくくなります。
マンション査定のポイント⑦査定時の「時点修正」
最後に解説するポイントはこれまでと少し違います。マンション査定を依頼すると、「時点修正」という言葉を営業マンから聞くこともあると思います。この時点修正とは、新築時からの経過年数や過去の取引事例を参考に、現在の価値を算出する方法です。
例えば、2年前に同じマンションで同じ間取りの部屋が2800万円で売買されているので、2年が経過している現時点では2500万円くらいが妥当だろう、という考え方です。
これはマンションの問題だけではなく、周辺環境の変化や地価の変動などにも影響されます。この点に関しては、部屋の持ち主の努力ではどうにもできないケースが多いので、「時点修正というものがある」とだけ覚えておけばよいでしょう。
ポイントから見る失敗しないマンションの査定方法
というわけで、マンションの査定額に影響する7つのポイントを解説してきましたが、個人の努力ではどうにもならない部分が多かったと思います。重要なのは「立地」などの環境面で、家の中の状態（部屋がキレイかどうか）などは、そこまで大きく影響しないということ。
しかし、だからといって「査定なんか適当でいい」というわけではありません。むしろ、この査定時に手を抜いてしまうと、マンションの売却価格が大きく下がって、下手をすると数百万円単位で損をする可能性があるのです。
マンション査定時に大事なのは「金額の高さ」ではない
初めてマンション売却する人の多くが勘違いをしてしまうのですが、マンション査定時に大事なのは、「金額の高さ」ではありません。
なぜかというと、マンションの査定額は不動産業者（仲介業者）が勝手に算出した「目安価格」であって、実際に売れる金額とは異なるからです。
この点を利用して、「適当に高い査定額さえ出しておけば契約してくれるだろう」と考える、悪徳仲介業者もいるので注意して下さい。
査定をしてもらう際に大事なのは、「適正な価格かどうか」と、「マンション査定の根拠やポイントをちゃんと説明してくれるか」です。
マンション査定は複数の不動産業者に依頼すべし【最重要ポイント】
悪徳業者の場合は、ちゃんとした説明もなく、「うちなら○○円（明らかに相場より高い金額）で売れるのでぜひ任せて下さい！」と調子の良いことを言ってくるので、うっかり騙されないように注意が必要です。
その為、マンション査定を受ける際には必ず複数の不動産業者に依頼するようにしましょう。
少し面倒な気もしますが、そこには重要なポイントがあります。その第一が、「相場を知る」ということ。実際に査定してもらうと驚く方も多いのですが、業者によって1割程度の違いが出るのが一般的です。100円のものが1割安くなって90円になろうが、1割高くなって110円になろうが、それほど大きな差にはなりません。
ところがマンションの場合、売り出し額が3000万円であれば、1割は300万円です。この金額は軽視できるものではありません。複数の業者に査定してもらうことで、「これくらいの金額が妥当なんだな」といった相場を知ることができるのです。これが損をしないマンション査定のポイントとなります。
また「最高額を知る」のも重要なマンション査定のポイント。
必ずしも、最高額を提示した仲介業者を選べばいいというものではないのですが、他の不動産業者との交渉に使ったり、売出価格の決定の時に参考にできます。このような理由から、マンションの査定を依頼する際には、少なくとも4～6社くらいに連絡をするようにしてください。
複数社のマンション査定はネットを使えば簡単！
とはいえ、実際に複数の不動産業者を探して連絡し、マンションの条件を伝え、査定額を出してもらうのは簡単なことではありません。不慣れなことが多い上、あれこれ聞かれているうちに面倒になり、「もうこの業者でいいかなぁ」と無用な妥協をしてしまうケースもあります。
このようにヤケになって損をしたり、時間的なロスをしないために、インターネットを利用することをお勧めします。
マンション査定のポイントは複数の業者を比べることで、
- 適正な査定額がわかる（全体の平均を見ればOK）
- 怪しい業者を見抜ける（やたら査定額が高い業者はNG）
- 各業者の対応の良し悪しなどがわかる
このようなメリットがあります。
査定を取るのが若干面倒というデメリットもありますが、インターネットの一括査定サイトを使えば簡単に比較できるので、これから査定を取ろうと考えている人は必ず利用しましょう。
そもそも、業者側が一括査定サイトに登録するためには審査を通らないといけないので、この段階で明かな悪徳業者は弾かれるというメリットもあります。
すでにどこかの仲介業者と契約している人も、3ヶ月で契約期間は終わるので、業者に不満がある場合は一旦契約を打ち切って仲介業者を選び直しましょう。仲介業者の良し悪しで、マンションの売却額は大きく変わってしまうので、ここは多少手間をかけてでもしっかり選ぶべきだと思います。
自分の不動産には一体いくらの勝ちがあるのか？複数の会社で不動産査定を受けようと、それぞれの会社に連絡をするとなると時間も手間も掛かってしまいますよね？ つまり不動産査定の一括査定サービスを利用するということは、“１つのサイトに情報を入力するだけで、複数社への依頼が一括で完了する”ことが出来るのです。 ただ、これだけでは当たり前の話ですが、このサイトはどこが運営しているのか？ それを見ることで、サービスの特徴が見えてきます。
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【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる。
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