マンション査定の方法

マンション査定の方法で査定価格に大きな違いが!?この記事では、不動産査定を利用する上でのポイントを中心に”売却前に損をしないマンション査定の方法”をまとめています。あなたが不動産査定や不動産売却で失敗したくないなら最後までチェックしてみて下さい。

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対応物件の種類マンション
掲載する不動産会社数2500店舗
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運営会社マンションリサーチ
紹介会社数最大9社(売却6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。

マンション査定の方法は?

  • マンション査定の方法の方法が知りたい!
  • マンションの査定価格ってどうやって決まるの?

とお考えのあなた。マンションを売却する時は、不動産会社に査定依頼をしますよね?その査定価格は不動産会社によって異なり、その査定価格によって物件の売却がスムーズに行くかどうかが決まると言っても過言ではありません。

そこで今回は、そんな「マンション査定の方法」についてまとめていきたいと思います。

  • どうやってマンション査定の方法や金額が決まるのか
  • どうしたらマンション査定の価格を高めることが出来るのか

など、マンション査定の方法を分かりやすく説明していくので最後まで参考にしてください。

マンションの査定価格について

マンション査定の方法をお話しする前に、よく勘違いされがちですが、査定価格とは「絶対に売れる金額」というワケではありません。

あくまで、相場価格を基に算出した「恐らくこのくらいであれば売れるであろう」という価格になります。そのため、周辺の競合物件や不動産全体市況によっては、査定価格を上回る場合もありますし、下回る場合もあります。

マンション査定 方法

また、「売り出し価格」という言葉もありますが、この売り出し価格と査定価格は異なります。査定価格は、不動産会社が算出した価格ですので、まだ世の中に出ているワケではありません。しかし、売り出し価格はチラシやネットなどの広告に出る価格です。

つまり、その売り出し価格を見て購入検討者が集まってくるので、マンション査定の方法から導き出される非常に大事な価格になります。この売り出し価格はマンション査定価格を基に算出するので、マンション査定価格は物件の売却の今後において非常に重要なのです。

マンション査定の方法【価格の見極め方】

マンション査定の方法の大前提として、査定価格を算出する時には1社だけではなく、複数の不動産会社に算出してもらうケースが多いです。その査定価格の見極める時には、以下の点に注意しましょう。

高い査定価格を提示した不動産会社が良いワケではない

マンション査定の算出方法も知らず、自分の物件の売却を依頼する不動産会社を選ぶときに「査定価格が高いから」という理由だけで選ぶのは危険です。先ほど言ったように査定価格とは、あくまで「売れるであろう金額」だからです。

つまり、高い査定価格を出しておいて、結局売れずに「価格を下げましょう」と言ってくる不動産会社もいるという事。特に、他の不動産会社と比較して明らかに高い査定価格を提示してきた不動産会社には注意しましょう。

不動産会社によっては、媒介契約(不動産の売却を依頼する契約)を取りたいという目的のためだけに、査定価格を高く提示する不動産会社もいます。大事なことは査定価格の高さではなく、査定価格の根拠と信頼のおける営業担当かどうかです。

不動産会社にも得手不得手がある

不動産会社にも不動産の種類やエリアによって得手不得手があります。例えば、マンションの売却が得意な不動産会社もあれば、一戸建ての売却が得意な不動産会社もあります。

また、ある特定のエリアの顧客を抱えており、そのエリアは群を抜いて得意な不動産会社もあります。そのため、自分の不動産を売却するのが得意かどうかを見極める必要があります。

マンション査定 方法

その点を確認する一番良い方法は、「実績」を聞く事です。

過去にどんな種類の不動産を売却した経験があるのか、過去にどのようなエリアで不動産を売却していたのかを聞きましょう。その経験が豊富であればあるほど、ノウハウが蓄積されており、営業トークや営業資料が豊富にあります。

マンション査定の方法【ネットを使えば簡単!】

マンション査定の方法の大前提を簡単にお話しましたが、実際に複数の不動産業者を探して連絡し、マンションの条件を伝え、査定額を出してもらうのは簡単なことではありません。

不慣れなことが多い上、あれこれ聞かれているうちに面倒になり「もうこの業者でいいかなぁ」と無用な妥協をしてしまうケースもあります。このようにヤケになって損をしたり、時間的なロスをしないために、インターネットの一括査定を利用することをお勧めします。

仲介業者は、大手企業と地域密着の両方を狙うべし

仲介業者を選ぶとき、「大手の方が高条件で売れるんじゃないか」と思う人もいますが、実はそうとは言い切れません。なぜなら、不動産を探す人の中には、「地域内で物件を探したい」とか、「学区内で引っ越しをしたい」という人が多くいるからです。

マンション査定 方法2

確かに大手企業は販売力があり、それまでの売却実績も多くて百戦錬磨です。広範囲に広告を出してもくれますが、必ずしもそれが有効とは限りません。一方、地域密着型業者は、その地域内に独自のルートをもっている他、どんな些細な相談にも親身になってくれる傾向があります。

どちらがいいと一概に言えるものではありませんので、マンション査定を依頼する段階では、大手と地域密着型の両方の業者に連絡をするのが賢明です。

マンション査定の価格に影響の出るポイントとは?

マンション査定をする時には、周辺物件を調べてそのデータを基に机上で査定価格を算出(机上査定)します。その後に、実際の家を見に行き精査する(訪問査定)という流れになります。

不動産会社はどこの会社も同じような方法で査定価格を算出します。しかし、そのデータだけではなく、以下の要素が絡んでくるので不動産会社ごとに査定価格に違いが生じるのです。

査定価格の出し方は3種類ある

査定価格を算出する方法は、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」という3つ種類があります。

マンション査定 方法3

それぞれ、どのような手法で、どのような特徴があるのでしょうか?詳しく見ていきたいと思います。

マンション査定の方法①原価法

マンション査定の方法の一つとして、原価法とは、簡単に説明すると現時点で同じ物件を立て直す場合、どれくらいの費用が掛かるのかを現在の材料費や労働費などに換算しなおして算出する価格のことを言います。

原価法は以下の計算式で計算を行います。

原価法=再調達価格×延床面積×減価修正(残耐用年数÷耐用年数)※再調達価格と法定耐用年数は建物の構造によって異なります。

もっと解りやすくするためにクルマを例に話をしてみましょう。

10年落ちの中古車を査定してもらう場合、同じクルマの部品を解体工などから探してきて組み立てた場合、どれくらいの費用が掛かるのかと言うこと。当然、中古部品ばかりを使用するので新車よりも安く作ることができますよね?そのときに掛かった費用が原価法の査定価格だと思ってください。

再調達価格と法定耐用年数例

構造再調達価格法定耐用年数
木造15万円/㎡22年
軽量鉄骨15万円/㎡22年
重量鉄骨18万円/㎡34年
RC20万円/㎡47年

※業者によって異なります

このように例えば、築15年、延床面積120㎡の木造住宅だった場合、120㎡×15万円/㎡×(22-15)/22で約573万円と価格を求めることができます。

マンション査定 方法4

一般的に、一戸建ての場合土地部分は取引事例比較法、建物部分は原価法で計算しますが、農地や林地を宅地に造成した場合は近隣の取引事例を元に造成工事費などを計上して土地の価格を査定することもできます。

マンション査定の方法②収益還元法

マンション査定の方法の一つである収益還元法とは、該当物件を賃貸として貸し出した場合など投資用物件としての価値を算出するために用いられる査定方法だと思ってください。その方法には「直接還元法」「DCF方法」という二つの方法があります。

【直接還元法】・・・「1年間の純利益÷還元利回り」

【DCF方法】・・・・「対象不動産が所有期間中に得られる純利益を現在価値へと換算したもの+所有期間終了時に売却できる予定の価格を現在価値に割り戻したもの」

これも解りやすくクルマに例えてみたいと思いますが、収益還元法はレンタカー業に近いとお考え下さい。10年落ちのクルマを買い取ってレンタカーや修理工場の代車として貸し出しても数年で寿命が来るけれど、3年落ちのクルマならレンタカーなどでも十分に元が取れるくらい稼げるという考え方です。

直接還元法は不動産が生み出す1年間の収益を、周辺地域の類似した物件の利回り(還元利回り)で割り戻して不動産の価値を求める方法です。ここでも、より簡単に計算できる直接還元法を例に計算していきます。

直接還元法=年間家賃収入÷還元利回り×100

このように例えば、還元利回りが8%のエリアで、年間家賃収入が100万円の物件であれば、100万円÷8%×100=1,250万円となります。

マンション査定の方法③取引事例比較法

マンション査定の方法の3つめとして、取引事例法とは、過去に取引があった類似物件から査定価格を割り出す方法です。

同じマンションの物件が過去に売りに出された時、いくらで売却されていたのか?徒歩5分圏内で同じ築年数くらい、同じような間取りのマンションがいくらで取引されたのかを参考にします。

マンション査定 方法5

これはわざわざクルマに置き換えなくても解りやすいと思いますが、一応クルマで説明すると、同じ車種で年式や走行距離などが同じくらいの中古車がいくらで売買されているのかを参考に価格を決める方法です。上記を整理して表で説明すると、以下のようになります。

土地価格坪数平均坪単価
土地B600万円30坪20万円/坪
土地C1,050万円70坪15万円/坪
土地D800万円40坪20万円/坪

土地B、C、Dから平均坪単価を算出すると・・・(B) 20万円/坪 + (C) 15万円/坪 + (D) 20万円/坪 ÷ 3 =18.3万円この平均坪単価に土地Aの坪数を掛けると・・・土地A 50坪 × 18.3万円 = 915万円このようにマンション査定の平均価格を出すことが出来ます。

この3つがマンションの査定価格を出す際に用いられる計算方法です。

マンション査定の方法は取引事例比較法が多い

マンション査定を依頼する不動産業者によって、どの方法で査定価格を出すのか違いはありますが、マンションを売却する場合だと一般的に使用されているのは「取引事例比較法」という方法が多いです。

取引比較事例法の注意点

取引事例比較法は、マンション査定の時間も早くすみますし、素人にもわかりやすい査定方法なのでよく使われますが、注意しておかなければならない点もあります。

マンション査定 方法6取引比較事例法の主な注意点は以下の通りです。

過去のマンション査定の取引事例が極端に少ないケース

参考にしたい過去のマンション査定の取引事例が極端に少ない場合は注意が必要です。取引事例比較法は、参考に出来る事例が多くなればなるほど信頼ができる方法です。

そのため、参考にできる過去の取引事例数が少ないと正確な査定価格がでません。

最新のマンション査定の事例から数年が経過しているケース

マンション査定に限らず、不動産というものは価格変動が非常に激しい商品です。わずか2年~3年前の相場とは全然変わってしまっていることも珍しくありません。

参考にしたいマンション査定の取引事例が2年や3年前のケースだと、不動産価値がかなりズレている可能性がありますので、あまり信憑性が高くありません。

参考物件が売り急いでいたケース

同じマンションで1年前に売却された物件が3000万円だったのに、わずか1ヶ月前に売買されたマンションは2500万円だったとします。これは単純に価値が下落しているのか?それとも売主が売り急いでいたのか不明確です。

このケースの場合、1年前の事例があるから不審に思うことができますが、もし1年前の事例がなければ、1ヶ月前の事例を参考にしてしまう恐れがあります。

より正確な方法を知りたい場合は「訪問査定」が必要

マンション査定の方法については、上記で説明したように3種類があるのですが、査定内容にも以下のような方法があります。

机上査定
机上査定とは、査定を依頼した業者が、過去の取引事例比較法などを用いて、現地を水におおよその査定価格を算出する方法です。地域や築年数、間取りなどを参考に、アバウトな価格を出す方法。実際に物件を見ずに査定するので、すぐに金額がわかるのが長所ですが、正確性には欠けるので注意が必要。
訪問査定
訪問査定とは、査定を依頼した業者の営業マンが実際に現地を訪れ、物件の状況はもちろん、眺望や周辺の環境など総合的な観点から査定する方法。現地を訪れない机上査定よりも正確な査定価格を算出し、どうしてこのような査定金額になったのかという明確な理由も聞くことができる。

イメージとしては、簡易査定が事前査定訪問査定が本査定のような感じです。ちなみに簡易査定を選んでも、最終的に不動産売却を決めたら訪問査定をしてもらうのが通常なので、簡易査定だけで不動産売却出来ることは絶対にないです。

だからといって簡易査定の必要もないかというと、それはまた違った話で、「まだ不動産売却をするか決めかねているから大まかな相場だけが知りたい」など、簡易査定には簡易査定を使うだけの理由があります。

自分のマンションの価値を大まかに知りたいというのであれば、机上査定という方法でも十分だと思いますが、1年以内を目処に売却の計画があるのであれば、迷わず訪問査定という方法を依頼することをおすすめします。

よくあるマンション査定の疑問

最後によくあるマンション査定の疑問についてまとめておきます。

マンション査定 方法7

マンション査定は方法によってお金がかかるの?

マンション査定をする際にはどの方法であろうと無料です。机上で計算する査定も実際に部屋まで来て出す査定も無料になります。

マンション査定をお願いしたら売らないといけない?

マンション査定を依頼して売らなくても問題ありません。しかし、査定の後「媒介契約」を結ぶと基本的には(途中で中断はできますが)売る前提での話になります。その為、複数の不動産会社に一括査定をお願いしてからどの不動産会社に任せるか吟味するようにしましょう。

訪問査定をお願いする際は掃除しておいた方がいい?

訪問査定時には特に掃除していなくても問題ありません。不動産会社もプロですので、多少汚れていても掃除した後の状況を想定して査定価格は算出します。ただし、実際に見学者を案内する内覧の時には掃除しておいた方が良いでしょう。

マンション査定の方法(まとめ)

マンション査定の方法をまとめてきましたが、不動産を売却うえで大事なことは、「売却予定の不動産に強く、信頼できる不動産会社を探せるか」です。不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

不動産会社によって強みや弱みが違ってくる

マンション査定は方法だけでなく、不動産会社によっても、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

そんな人の為に、複数の不動産会社へ査定依頼できる一括査定サイトがあります。一括査定サイトにも複数あり迷うところですが、大抵は登録している不動産会社が明記されているので、不動産会社で選べばそれほど困らないでしょう。

複数の不動産会社に同時間に査定を依頼することで、大幅に時間を短縮出来るだけでなく、査定基準の違いも分かります。その為、まずは一括査定を使って、だいたいの査定相場をチェックしてみましょう。不動産査定は無料なので、しっかりと比較してから売却してもらう不動産を決めることをオススメします。

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【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。

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