マンション査定の注意点

マンション査定の注意点とは。この記事ではマンション査定で失敗したくない人必見の査定額に影響する8個の重要注意点と、査定を受けるときに絶対に知っておいてほしい5つの注意点を解説します。

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目次

マンション査定の注意点とは

マンション査定の注意点が知りたい!とお考えのあなた。マンション売却の第一ステップは、不動産会社の査定を受けることにあります。少しでも高く売るために、なるべく高い査定額を引き出したいと思うのは当然ですよね。

  • 不動産会社はどこを見ているの?
  • 掃除したら査定額がアップするって本当?
  • マンション査定前にリフォームしたほうがいい?
  • マンション査定の注意点ってあるの?

実は、マンション査定の前に特別な掃除やリフォームをする必要はありません。でも、不動産会社に相談する前に無駄なリフォームをして損した、と後悔する人が後を絶たないのです。また、家が散らかっているからとマンション査定をためらっていると、同じマンションの別の部屋が先に売りに出てしまい、売却のチャンスを逃してしまうことも。

そこでこの記事では、まず、「査定員はここを見ている!マンション査定額に影響する8個の注意点」と、この8個のポイントを踏まえて、高くスムーズに売るためのマンション査定のコツをお伝えします。

マンションの査定を受けるときに、絶対に知っておいてほしい5つの鉄則は、次のとおりです。

  1. 複数の不動産会社のマンション査定を受ける
  2. 最短期間で売却したい場合は、早めに訪問査定を受けて売却ステップを進める
  3. マンション査定に向けてすべき準備=情報の書き出し、資料の準備、修繕
  4. マンション査定に向けて不要な準備=リフォーム、ハウスクリーニング
  5. マンション査定額だけで不動産会社を選ばない

それでは、詳しく見ていきましょう。

マンション査定額に影響する8個の注意点

マンション査定 注意点8

マンション査定にはさまざまな要因が影響します。中には 、自分達ではどうしようもないものもあれば、ちょっとしたことで好影響になるものもあり。

マンションの査定では、立地、周辺環境、マンションの状態や築年数などの様々なポイントがありますが、以下、具体的に見ていきます。

マンション査定の注意点【外部要因】①立地

マンション査定の注意点として一番見られているのが立地。マンションの眺望や景観、その地域が将来廃れてしまうのか、発展するのかという立地面での評価です。

最寄駅からの距離が近い方が査定額は高くなります。駅から遠いマンションでは価格の下落率が高く、反対に駅近のマンションでは駅の人気にもよりますが、価格が下がりにくく、反対に価格が上昇する物件もあるのです。

マンション査定 注意点

また車移動が基本になっている地域では、敷地内の駐車場の有無や金額が影響します。敷地内に借りられる駐車場がない 場合、近隣に月極めで契約できるところがあるのかを調べておくようにします。

マンション査定の注意点【外部要因】②周辺環境

マンション査定の注意点として査定員が注目しているのが、マンションの近くに日常的な買い物をするスーパーや商店街があるか。また学校や保育園が近くにあるかなども重要です。

幹線道路や線路の近くの場合、騒音が影響することもあります。

マンション査定の注意点【外部要因】③マンションの状態や築年数

マンション査定の注意点として、建物の安全性に対する評価として、耐震構造であるか、土壌汚染などがないかなども重要なポイントです。

特に、東日本大震災の後は、耐震構造の建物であることは、査定の際により有利になりました。1981年6月以降に建築確認を受けた建物で耐震工事をしていない物件は、査定が非常に低くなります(この年に耐震基準が新しくなっています)。

マンション査定 注意点2

建築確認を受けてから建 物完成までの時間を考えると、少なくとも1982年以降の完成がひとつの目安となるでしょう。

マンション査定の注意点【外部要因】④築年数

マンション査定の注意点として、築年数はマンションの安全性とも関連しますし、間取りや設備の点からも重要です。古いマンションの場合、間取りが現代生活にあっていなかったり、設備(特に水回り)が使いづらかったりするからです。

マンション査定の注意点【外部要因】⑤施工会社と販売会社

建物の信頼性に対する評価や、施工会社がしっかりした会社であるか、販売業者の財務状況が安定しているかも重要になります。施工会社がきちんとした会社であればマンションに不具合がある確率は減ります。

仮に不具合があったとしても、販売会社が買い主である住人に補償する場合に、その資金力の有無が考慮されるためです。

最近のニュースでは、マンションに不具合が見つかったため、建替え工事をするケースが見られました。建替えには莫大な費用がかかります。このようなニュースの後では、大手不動産会社の販売によるものであれば、より信頼性があるとされ、より査定時の評価も高くなると考えられます。

マンション査定の注意点【外部要因】⑥管理と修繕の状態

加えて、区分所有というマンションの特徴から、管理や修繕の状態もマンション査定の注意点として重要なポイントです。

マンションが一戸建てと違うのは、管理費や修繕積立金が徴収されることにあります。これらがしっかり管理され、メンテナンスや大規模改修工事に使われている(または使われる予定がある)場合は査定額が上がります。マンション査定 注意点4

逆に管理がずさんで、メンテナンスが十分でない場合は、査定額が下がります。具体的には、管理費や修繕積立金の額とそれが適正に管理されているか、過去の修繕工事等の履歴、マンション管理規約の内容などが考慮されます。

管理組合や管理会社などの状況は重要なポイントとなります。

管理組合がしっかりしていないと、修繕がうまく進まなかったり、最悪の場合は管理費の横領なども考えられるためです。また、管理会社が違うだけで、メンテナンス力が向上し、管理コストも下げることができる場合もあります。修繕の方法ひとつで、建物自体の傷みが減り、マンションの査定額にも重大な影響を及ぼすことになるのです。

規約については、ピアノなどの騒音、ペットなどの飼い方の問題について、どのように取り決めているのかもポイントです。これらの取り決めによって快適に暮らせるだけでなく、住民同士のトラブルも減るわけです。結果として「住みやすい」物件となり、マンション評価額に目に見えない形で影響するのです。規約を改善するには住民間の総意の形成などの手間はかかりますが、コストをかけずにマンションの価値を上げる点で、よい方法であると言えます。

マンション査定の注意点【外部要因】⑦階数と方角、角部屋

マンション査定の注意点として物件が高層階にあるほど条件がよくなるほか、角部屋や南向きにベランダがある物件などは有利になります。

上層階が価格が高く、下層階の価格は低いのが一般的ですが、最近、人気となっているタワーマンションについては、特に上層階と下層階の違いによる価格差が明らかです。

今後、新規にタワーマンションを購入する場合、マンション引渡し時期によって上層階と下層階では負担する固定資産税に差をつける方針が示されています。同じ面積でも、付加価値の高い上層階には高い固定資産税を、下層階には低い固定資産税がかかるようになるかもしれません。

マンション査定 注意点7

これにより、タワーマンションの査定にどのような影響がでるかは未知数です。ただ、既存のタワーマンションの固定資産税は従来通りですから、逆に中古マンションの場合は上層階の価値が高まり、より高価格の査定になることも十分ありえます。

低層マンションならば、1階の場合には専用の庭がついていると査定額がアップします。同じマンションでも、方角によって査定額が大きく変わることもあるのです

部屋の方角では、南向きが一番評価が高くなるのが 一般的です。ただ、投資用のタワーマンションなどでは、部屋の向きにかかわらず人気のある物件もあるようなので、部屋の方角というポイントは、そのマンションによって査定に対する影響も違うと言えます。

マンション査定の注意点【外部要因】⑧リフォームや修理

マンション全体ではなく、物件に対して個人でやったリフォームや機器類の入れ替えも影響することがあります。

これらの記録は、すぐに出せるように準備しておきます。内容によっては査定には関係ないこともありますが、売出価格を決める際には重要な決め手となる可能性もあります。

マンションの査定の前に絶対に知っておくべき5つの注意点

マンション査定 注意点8

マンションを高くスムーズに売るためには、まずマンション査定を成功させる必要があります。マンション査定の受け方によって、査定額も変わってくるのです。

ここからはマンション査定を受けるときに、絶対に知っておいてほしい5つの注意点について、詳しく解説しますので、しっかり押さえて査定を成功させてくださいね。

マンション査定の注意点①複数の不動産会社の査定を受けること

マンション査定の一番の注意点として、マンションを売却する時には、必ず複数の不動産会社の査定を受けるのが鉄則です。

なぜなら、不動産会社によって、査定価格は数百万も違うことがあるからです。差が出る理由は2つあります。

不動産会社によって、得意エリアがある

不動産会社によって、マンションが得意、一戸建てが得意、賃貸が得意など得意分野があります。あなたのマンションの販売を最も得意とする、しかも良心的な不動産会社を探せるかどうかが、売却成功のカギです。下の画像を見てください。

不動産査定

これは同じ物件を不動産会社A社からF社まで査定してもらった結果ですが、一番安い査定額と一番高い査定額では800万円もの差があります。

つまり、1社だけの査定では、その査定額が適切なのかどうか判断することは難しく、「より高く売れるかもしれない」という可能性を見逃すことにもなりかねません。

でも、良さそうな不動産会社をピックアップし、一つ一つ連絡するのは、とても手間がかかりますよね?そこで紹介するのが、無料のオンライン不動産一括査定サイトです。

オンライン不動産一括査定とは

オンラインの不動産一括査定とは、無料で複数の不動産会社に査定を簡単に依頼することが可能なサービス。不動産査定とは?

複数の業者を比べることで、

  1. 適正な査定額がわかる(全体の平均を見ればOK)
  2. 怪しい業者を見抜ける(やたら査定額が高い業者はNG)
  3. 各業者の対応の良し悪しなどがわかる

このようなメリットがあります。査定を取るのが若干面倒というデメリットもありますが、インターネットの一括査定サイトを使えば簡単に比較できるので、これから査定を取ろうと考えている人は必ず利用しましょう。

そもそも、業者側が一括査定サイトに登録するためには審査を通らないといけないので、この段階で明かな悪徳業者は弾かれるというメリットもあります

すでにどこかの仲介業者と契約している人も、3ヶ月で契約期間は終わるので、業者に不満がある場合は一旦契約を打ち切って仲介業者を選び直しましょう。仲介業者の良し悪しで、マンションの売却額は大きく変わってしまうので、ここは多少手間をかけてでもしっかり選ぶべきだと思います。

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マンション査定の注意点②早めに売却するなら訪問査定を選ぶ

マンション査定の注意点として、査定方法には「机上査定」「訪問査定」があります。「机上査定」は、物件を実際に見ないで査定します。周辺の相場などを参考に、概算額を提示します。「訪問査定」は実際に現地を見た上で、正確な査定額を提示します。

売却の予定はない人簡易査定
売却の予定がある人通常の一括査定

「査定額に影響する8個の注意点」のうち、例えば立地・階数・築年数などは机上査定でもわかりますよね。でも、その他ほとんどは、実際に見ないとわかりません。ですから、訪問査定でないと精度の高い査定額は提示されません。机上査定と訪問査定、どちらを選ぶか迷ったら、売却希望時期に応じて選びましょう。

3~6ヶ月で売却したい場合

マンション査定の注意点として、売却する際には、最終的に訪問査定を受ける必要があります。最短期間で売却するには、初めから訪問査定を受けて売却ステップをどんどん進めましょう。特に中古マンションは、築年数が少しでも浅いほうが圧倒的に有利ですので、早めのアクションを心掛けてください。

売却希望時期まで1年くらい余裕がある場合

いくつかの不動産会社の机上査定を受け、査定結果や説明内容を気に入った会社だけ厳選して訪問査定を受けるのも一つの方法です。「まだ不動産売却をするか決めかねているから大まかな相場だけが知りたい」など、簡易査定には簡易査定を使うだけの理由があります。

マンション査定の注意点③情報の書き出し、資料の準備、修繕

「マンション査定額に影響する8個の注意点」のうち、今から変えられるポイントはどれだけありましたか?立地や築年数など変えられませんし、共用部分に手を加えるわけにいきませんよね。つまり、変えられないものがほとんどなので、査定に向けて準備できることは限られています。

マンション査定 注意点5これから、査定に向けて必要な準備について、具体的に見ていきましょう。

住んでみないとわからない情報を書き出しておこう

注意点として、マンション査定を受ける前に、不動産会社に伝えることをメモしておきましょう。

  • プラス面リフォーム履歴、通学路の見守り体制、利便施設など
  • マイナス面壁や床の大きな傷、設備の故障、漏水など

マンションを売却するとき、売主には「瑕疵担保責任」があります。

瑕疵担保責任とは
瑕疵担保責任とは、売却後に通常では気づかない欠陥が見つかった場合、売主が補修費用等を負担する義務があることをいいます。売買契約書には、瑕疵担保責任の期間を明記します。不動産会社によって、瑕疵保証サービスを扱っているところもあります。

瑕疵担保責任を免責する契約も可能ですが、売主が知っている欠陥を隠した場合、責任を負わなければなりません。マイナスポイントも隠さずに伝え、買主にも問題点を知ってもらった状態で売買したほうが、結果的に得策です。

必要書類ではないがマンション査定の時に用意するといい資料

マンション査定のために必須ではありませんが、スムーズに査定を進めることができたり、有利な情報が書かれている場合もあります。

売却時には必要になるので早めに用意しておきましょう。
  1. 分譲時のパンフレット、間取り図などの図面(マンションのアピールポイントや、構造、間取りなどを把握できます。)
  2. 重要事項説明書(壁芯面積などを確認します。)
  3. 管理規約、使用細則

マンション査定の注意点④リフォーム不要、修繕は必要

マンション査定前にリフォームする必要はありません。というのも500万円かけてリフォームしても、500万円高く売れることは滅多にないからです。また、セルフリノベーションも大ブームになっており、中古マンションを購入して、自分好みの家にリノベーションしたいと思っている需要者はたくさんいます。

ですから、あらかじめリフォームしてしまうと、逆に売りにくい場合もあります。リフォームして売り出したほうが効果的かどうか、不動産会社に相談してから判断しましょう。

ただし、売却までに壊れたものを修復する「修繕」は基本的に必要です。給排水トラブルなどの大きなダメージは修繕する必要がありますが、細かい傷は直す必要がありません。訪問査定の際に、どこを修繕すべきか不動産会社に相談してから修繕を行うのがオススメです。

プロのハウスクリーニングも不要

マンション査定の注意点として、プロのハウスクリーニングも必要ありません。マンションの整理整頓をして掃除をしてからでないと、訪問査定は頼みにくいな。と思ってしまう人は多いですが、不動産会社の担当者は査定のプロ。ですから、建物それ自体の傷み具体などを見抜くのが仕事です。散らかっているから部屋が狭く見えるなど、家財に惑わされるようではプロ失格です。

多少散らかっていても査定額には影響ありませんので、安心して査定を受けてくださいね。ただし、マンションを売り出して、購入希望者が内覧に来るまでには、掃除と整理整頓を終わらせておく必要があります。購入希望者はプロではないので、家財を含めた全体の印象に左右されます。今日から不要なものの処分を始めましょう。

マンション査定の注意点⑤査定額だけで不動産会社を選ばない

マンション査定の注意点として、査定額だけで不動産会社を選ぶのは危険です。

中古車であれば、査定額で買い取ってもらえるので、査定額が一番高い会社を選べばいいですよね?ですが、マンションの場合、通常はマンションの査定額で不動産会社が買い取るわけではありません。

マンション査定の注意点

マンション査定額は「うちの会社で仲介すれば、これくらいの値段で買う人が見つかりそうですよ」という値段です。ですから、査定額が一番高い不動産会社を選べばいいとは限りません。知名度だけで選ぶのもおすすめしません。

チェックしておくべき4つの注意点
  1. 連絡に対しての返信が早い
  2. 他の業者が、気がつかないあなたの家の良いところを見付けられる
  3. 希望条件から外れた購入希望者を紹介しない
  4. 話をよく聞く会社内の決定権者である

査定額が出たら満足してしまう人も多いのですが、重要なのは、どの不動産会社を選ぶかです。

マンション査定の注意点(まとめ)

マンション査定の注意点をまとめてきましたが、不動産を売却うえで大事なことは、「売却予定の不動産に強く、信頼できる不動産会社を探せるか」です。不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

不動産会社によって強みや弱みが違ってくる

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

ですから、この3つの申し込み方法で最も手軽なのは、やはり不動産一括査定サイトを利用する方法なのです。複数の不動産会社に同時間に査定を依頼することで、大幅に時間を短縮出来るだけでなく、査定基準の違いも分かります。

その為、まずは一括査定を使って、だいたいの査定相場をチェックしてみましょう。不動産査定は無料なので、しっかりと比較してから売却してもらう不動産を決めることをオススメします。

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自分の不動産には一体いくらの勝ちがあるのか?複数の会社で不動産査定を受けようと、それぞれの会社に連絡をするとなると時間も手間も掛かってしまいますよね?

つまり不動産査定の一括査定サービスを利用するということは、“1つのサイトに情報を入力するだけで、複数社への依頼が一括で完了する”ことが出来るのです。

ただ、これだけでは当たり前の話ですが、このサイトはどこが運営しているのか?

それを見ることで、サービスの特徴が見えてきます。

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【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。

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