不動産査定

知って得する!不動産査定の計算式とは

不動産の価格は主に3つの観点で決まります。

  • その不動産を作る場合どれほどの費用がかかるか
  • この不動産がどの値段で取引されるか
  • この不動産を利用してどれほど収益が出るか

この観点を用いた査定方法が不動産業界には3つあり、計算式を組み合わせて査定額をだすこともあります。

では、この3つの不動産査定の計算式の違いを以下で詳しく見ていきましょう。

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不動産査定の計算式は主に3種類

査定方法は査定する不動産の種別ごとに異なります。

不動産査定の計算式
  1. 原価法・・・費用性からアプローチする方法
  2. 取引事例比較法・・・市場性からアプローチする方法
  3. 収益還元法・・・収益性からアプローチする方法

戸建てを査定するときは原価法。土地と居住用マンションを査定するときは、取引事例比較法。 賃貸マンションや商業ビルなど収益目的の査定をするときは収益還元法を用います。

戸建てには「原価法」という計算式を用いる

原価法は費用性に着目した査定方法です。査定をする物件を取り壊したと仮定して再び同じ建物を建て直した場合、いくら費用がかかるのか(再調達原価)計算し、さらに築年数に応じて減価修正を行い価格を求める計算方法です。

不動産査定の計算式

原価法の計算式
  1. 査定額 =単価×総面積×残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数

例えば築年数10年で総面積が100㎡の木造建物を査定した場合、木造の単価が20万円とし、20万円×100㎡=2,000万円が「再調達原価」(単価×総面積)となります。

単価×総面積=20万円×100平方メートル=2,000万円
(再調達原価)

さらに木造建築の耐用年数は22年と定められているため、22年-10年=12年が残存年数となり、12(残存年数)÷22(耐用年数)=約0.55が「原価修正」となります。

残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数

■計算式
(22-10)÷22=0.55
(原価修正)

最後に再調達原価×減価修正を計算すると「2,000万円×0.55=1,100万円」という計算によって査定価格が求められます。

計算式で導き出される積算価格(不動産査定額
2,000万円×0.55=1,100万円

 木造建築に限らず、ほかの建築物の耐用年数を知りたい場合は、国税庁のホームページを参照することで計算することができるので参考にして下さい。

マンションや土地は「取引事例比較法」という計算式を用いる

取引事例比較法は市場性に着目した査定方法です。

近隣で似たような条件を持つ物件がどの程度の金額で売買されたのか、実際の成約事例を探し出して相場を参考に査定する方法です。

土地の広さや建物の規模などが同じでも、立地条件や売買された時期には若干の違いがあるので、これらを加味(評点を付けて)して金額を調整します。

不動産査定の計算式

取引事例比較法の計算式
  1. 査定額 = 事例物件の価格 × 査定物件の評点 × 査定物件の面積

例えばあなたの不動産の査定価格が仮に100㎡で2,000万円と評価されたとします。

そのあなたの土地と取引事例の土地を比べて10%ほど価値が劣っている、つまり100㎡で1,800万円と仮定します。

次に不動産市場の動向を調査して、市場が10%上がっているなら時点修正として加算する、つまり100㎡で1,980万円と仮定します。

最後に、他のさまざまな要因を見ながら最終的な価格を算定します。これが取引事例比較法の一通りの手順です。

戸建てとマンションの計算式の違いとは

中古マンションの場合は、中古戸建住宅と違って土地の価値がほぼナシと言っても過言ではありません。

そのため原価法ではなく、取引事例比較法を使うことが多いです。

収益物件は「収益還元法」という計算式を用いる

収益還元法は不動産の収益性に着目した査定方法で費用性に着目した方法となっています。

不動産が将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格の総和を求めて査定価格を算出する計算式なので特に賃貸物件の売買の際に使われています。

計算式は以下の通り。

不動産査定の計算式

収益還元法の計算式
  1. 査定額 = 純収益 ÷還元利回り

ちなみに収益還元法の中には年間の収益を利回りで割る「直接還元法」と、一定の投資期間から得られる収益と一定期間後の物件価格を予測して合計する「DCF法」があります。

 尚DCF法は長期的な損益を考慮して不動産の査定額を計算するので計算が複雑で、一般的には直接還元法が使われます。

不動産査定の計算式について(まとめ)

このように、不動産査定の方法によって概算が変わってきます。

不動産査定 原価法2

不動産査定は1つのサービスでありサービスを受けるかどうかは消費者次第

しかし、的外れな価格で市場に流しても、“高ければ反応がなく、安ければ損をしてしまう”ことが多いです。

相場も知らずに動き出すのは得策でありません。

売却後に後悔しないためにも、手間を惜しまず必ず複数の不動産業者から査定を受け、不動産査定の計算式と照らし合わせて大まかな査定の相場や正しい知識を得ることが大切です。

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