不動産オークションって一体何？
不動産査定を売るなら絶対ここ！
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| 対応物件の種類 | マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル |
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| 掲載する不動産会社数 | 1400社以上 |
| サービス開始 | 2014年 |
| 運営会社 | Speee |
| 紹介会社数 | 最大6社 |
| 【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる。 | |
不動産オークションとは※仕組みと利用上のメリット・デメリット
不動産を売却するときには不動産オークションに出品する方法もあります。日本ではまだあまり普及していないですが、海外では代表的な売却方法の１つです。
この記事では日本の不動産オークションの仕組み、オークションのメリット・デメリットをサイト内にて解説します。不動産オークションでの売却に興味があればぜひ最後まで情報をチェックしてみてください。
不動産オークションとは？
不動産オークションとはなにか、まずはここから説明していきます。
ヤフオクを使えば自宅にある時計やブランドバッグをオークションに出品できるように、不動産オークションとは、不動産を出品できるオークションのことをいいます。
かつては債務不履行によって差し押さえられた物件の競売や国有地の入札をさしていましたが、1999年の規制緩和で民間企業による不動産オークションが解禁されました。
それ以降、不動産オークションは不動産の１つの流通経路となっています。 オークションに出品されている不動産は個人や法人が所有する物件で、新築、中古、マンション、一戸建て、オフィス、土地など、不動産と呼ばれるものはほとんど対象になっています。
不動産をオークションに出す理由は遺産分割や相続税納税、貸地の整理、借入の繰り上げ返済のためなど様々ですが、できるだけ高値で売却したい、納得できる価格で売却したいという方が多いです。
不動産オークションの仕組み
不動産オークションの仕組みについて次は、簡単に見ていきましょう。
落札者は価格か総合評価で決められる
不動産オークションでの落札者は会社にもよりますが、単純な価格順ではなく、「総合評価」によって決めることもあります。 価格順は他の一般的なオークションと同じです。
オークションの出品期限内に最高値を入札した人が落札します。価格順で落札者を決める場合は、「入札条件」は同じにすることが一般的です。 また不動産はモノの売買ほど単純ではありません。どういった用途で使うのか、どういった条件で購入するのかということも判断材料の１つです。
このような価格以外の要素、具体的には購入条件、用途、購入名義の３つを加えた評価によって落札者を決めることもあります。 これを総合評価といいます。
競り上がり方式とフリービット方式 入札方法もオークション運営会社によって異なりますが、大きくは競り上がり方式とフリービット方式の２つに分かれます。
競り上がり方式では通常のオークションと同じように、高値を更新するときに限り、期限内に何度でも入札できる方式です。
一方で、フリービット方式は期限内に一度だけ入札できます。
そしてどちらの入札方式だったとしても最低落札価格を超えた入札があって始めて落札されることになります。この最低落札価格については、出品するオークション運営会社と相談して決めることが多いです。
不動産のオークション出品は委託がほとんど
不動産オークションに出品するには、事前に購入希望者に公開すべき情報が定められていたり、調査項目が多かったりと専門的な知識や経験が求められます。
不用品を出品するようなオークションとは違って、個人が直接出品することは難しいです。そのため不動産オークションに出品するときは、ほとんどの場合、不動産オークションの運営会社か不動産会社に依頼することになります。
物件の査定や、過去の売却物件をもとに最低落札価格を決めます。そして、売却の仲介を１社にだけ依頼する契約となる専属専任媒介契約を結ぶことが一般的です。
一戸建てなどの中古家でも個人が不動産オークションで売却できる？
不動産オークションでは個人も出品することができ、一戸建ても売却することができます。 一戸建ての場合は築年数や立地条件はもちろん、間取りによって大きく落札額に差がでます。
あなたの理想を反映させたマイホームですから、様々なところにこだわりがあると思います。 このこだわりが多くの人にとっても魅力的なものであれば、少し築年数が古かったとしても高値がつく可能性がありますが、こだわりが独特の場合は、同じ条件での普通の一戸建てに比べて落札額が低くなります。
また出品するときには外構や住宅内部などはきれいにしておくことが大切です。経年劣化は仕方ないですが、日々のメンテナンスで対応できる傷や汚れは出品までにきれいにしておきましょう。
不動産オークションのメリット
不動産オークションによる売却は高く売れるというメリットがあります。
不動産売買を、一般的な不動産会社と媒介契約を結んで行う場合は、誰に情報を伝えるかということは不動産の担当者次第となります。
不動産会社も売ることによって仲介手数料が入るため、広く告知しようと思うのですが、担当者や会社の都合によって情報の公開先を制限することがあるからです。
ですが、不動産オークションではあなたが出品した物件は公開情報となるので、多くの人に見てもらえます。 そして短期間で多くの人の目に触れることで、落札希望者に出会える可能性も上がります。
不動産オークションのデメリット
不動産オークションはこのように一見メリットのあるように見えますが、実際の所日本ではあまり普及していないのが現状です。
2012年の3月に閉鎖した「マザーズオークション」を始めとする「不動産オークションエスクロー」や「競売ドットコム」など、いくつかの不動産会社がオークション形式の不動産取引を試みた（みている）のですが、いずれも閉鎖しているか、悪戦苦闘している様子。
当初は評論家も「他の物品取引と同じく、売買形態の主流になるのでは？」と言っていたいたのですが、今では「失敗したのは日本の風土に合わなかったから」などとコメントしているのが印象的でした。
日本で不動産オークション事業やサービスが失敗しやすい理由
①売主と買主の目線の違い
売主は少しでも高く、買主は少しでも安く売買を成立させたいのが人情ですが、入札する際の基準価格（最低落札価格）が売主の希望価格の場合が多いため、そもそも高すぎて入札参加者が集まらない状況が発生。
売主としてはオークションなのだから、価格は競りあがっていくものと期待しますし、買主の心理としては、売主の希望価格より値引きして購入したいという心理から、顧客の心理から乖離してしまったようです。
②タイムロス
物件出展後、入札期間を1ヶ月近く置く場合、入札に参加しても買えるかどうかわからないという買主の心理と、入札締め切り後、購入申込キャンセルされた場合の売主の期間損失が大きかった為。
③不動産業者の業務心理から乖離
入札参加物件は加盟店である不動産業者から募っている場合が多いのですが、入札参加時の物件の資料が、売買契約時に必要な書類と同等と義務づけされていたため、成約が確定（手数料発生)する前にすべての調査を行う必要がありました。
手数料が確定していない時点で、区役所等、管理会社、都庁、法務局、都税事務所等に調査しに行く労力と時間及び調査費用が発生するスタンスが不動産業者側に抵抗感があったことと、なによりそれだけの労力と費用を要したにも関わらず、落札（契約）になる確率が低くい点不動産業者としては、旨みがないと判断されてしまったようです。
国が主体で行う官公庁オークション
不動産オークションによる売却は、実は国も昔から行っています。
その代表例がヤフー官公庁オークションや裁判所による「競売」です。 競売と聞くと、なんとなく買う気がしないという人も多いのではないでしょうか。 競売をイメージすると、オークションによる売却がなぜ流行らないのか、理由がなんとなくわかると思います。
「よく分からない」、しかも「高額である」不動産を、「短期間」で競争して購入するというのは、素人には相当難しいはずです。
また、ヤフー官公庁オークション（競売のようなもの）に限らず、ヤフオクでも不動産を売却することが可能です。
ヤフオクではピタットハウスでお馴染みのスターツグループと提携してマイホームオークションというサービスを行っていますが「ヤフオクでマイホームを買おう！」と思う人がいるのかというと・・・引き取り手がないというのも想像しやすいのではないでしょうか。
デメリットを補う不動産の疑似オークションサービスとは
不動産オークションは上記の理由もあり、日本ではあまり見られない方法となっていますが、メリットを補う方法はあります。
一般媒介を活用する
個人の買手にとっては、オークションは嫌われます。 しかしながら買手にはオークションに見えなくても、“実質的なオークション”にすることはできます。
それは複数の不動産会社に、一度に一般媒介で売却を依頼する方法です。
一般媒介とは他の不動産会社に重ねて仲介を依頼できる契約形態のこと。 オークションでは買主同士が直接競争しているため、買主が嫌がる売却方法になっています。
一方で、一般媒介による売却ではＡ社、Ｂ社、Ｃ社、Ｄ社という不動産会社を競争させています。
不動産会社は商売ですので競争でも参加するプロです。 そのため、何とか契約を成約させようと必死で頑張ります。 そしてこの時、不動産会社同士で競争原理が働くのです。
オークションのデメリットが隠れる
買主の方は不動産会社を挟んでいるため、自分たちが直接競争に巻き込まれていることを感じません。 ポイントは誰を競争させるかです。
オークションで「競争に不慣れな個人」を競争させるのではなく、一般媒介で「競争慣れしたプロ」を競争させます。 この売却方法であれば、買主は通常の物件購入と同じであると感じるため、オークションによるデメリットを上手に隠すことができるのです。
まさに、複数の不動産会社に一気に一般媒介で依頼する方法は、オークションならぬ、「疑似オークション」と言えるのです。
一括査定サイトで複数の不動産会社に同時に依頼する
不動産を疑似オークションで売却したい場合には、不動産の一括査定サイトの利用がオススメです。
一括査定サイトを使えば、複数の不動産会社に一度に一般媒介契約を依頼して売却することが可能となります。
一括査定サイトを使った疑似オークションによる売却方法は、売主に良い結果をもたらします。
この方法でしたら個人でも難しくないので検討してみてください。
不動産オークションについて（まとめ）
不動産オークションでマンションや一戸建ての中古家を売却する方法について金戒は見てきました。 個人向けオークションは、まだまだ浸透していませんが、一括査定サイトを使った疑似オークションであれば、簡単に実現することが可能です。
不動産を高く売却したいのであれば、一括査定サイトを使って疑似オークションを実践してみましょう。
自分の不動産には一体いくらの勝ちがあるのか？複数の会社で不動産査定を受けようと、それぞれの会社に連絡をするとなると時間も手間も掛かってしまいますよね？ つまり不動産査定の一括査定サービスを利用するということは、“１つのサイトに情報を入力するだけで、複数社への依頼が一括で完了する”ことが出来るのです。 ただ、これだけでは当たり前の話ですが、このサイトはどこが運営しているのか？ それを見ることで、サービスの特徴が見えてきます。
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