不動産査定

不動産査定書の内容で不動産業者を見極める6つのチェックリスト

不動産売却を失敗しないためには、持ち主側もしっかりとした予備知識を頭に入れておく必要があります。

不動産売却するために必要不可欠なのは不動産査定です。

そこで今回の記事では「業者を見極める不動産査定のチェックリストを以下にまとめてみたので、是非参考にして下さい 。

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不動産査定書で良い不動産会社かどうかが分かる

不動産査定書を見れば良い不動産会社かどうかがすぐわかります。

というのも、有料の不動産鑑定評価書は国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準に基づいて鑑定評価を行うものであり、その手順が厳しく定められています。

そのため、やたらな価格は出せない仕組みとなっています。

一方で、不動産会社が行う不動産査定は、鑑定評価基準に基づく必要はありません。

そのため、手順も簡略化されており、査定方法や不動産査定書のフォーマットなども規定されておらず自由です。

査定に特に決められた手順がないため、逆に不動産会社が自由に価格を査定することが可能

不動産会社によって査定額がバラバラに出てくるのは、特に査定にルールが決まっていないことも理由の一つです。

その為、何十ページにも渡る価格査定書を作る不動産会社があれば、エクセルなどでA4一枚だけの査定報告書を出してくる不動産会社もあります。

不動産査定のチェックリスト

業者を見極める不動産査定のチェックリストは以下の通り。

チェックリスト
  1. 査定価格をアバウトに書いている不動産査定書
  2. 物件に関するコメントや販売方法の説明が「テンプレート」
  3. 不動産会社の紹介や営業担当の紹介が少ない
  4. 査定書の書体がバラバラで統一性がなく、色づかいも品が無い
  5. あまりにもページ数がすくない不動産査定書
  6. チ流通性比率をいじって、査定価格を操作している

不動産査定価格も大事ですが、媒体契約を結びたいがために高い価格を提示する不動産会社も存在しています。

逆に不動産会社を査定するくらいの気持ちで挑むことが重要です。

チェックリスト①査定価格をアバウトに書いている

業者を見極める不動産査定のチェックリストの1つが査定価格をアバウトに書きすぎていること。

確かに、不動産価格は「ピッタリ○○○万円」とは言いにくいものです。

しかし、査定価格に幅がある場合は「査定価格:○○○万円」「売り出し時の提案価格:○○○万円」「チャレンジ価格(売り出し上限価格):○○○万円」など、売り主に分かりやすく提案すべきです。

チェックリスト②物件に関するコメントや販売方法の説明が「テンプレート」

不動産査定書に物件に関するコメントや、販売方法の説明を記載している不動産会社は少なくありません。

しかし、このコメントや説明が多くの物件に通用する「テンプレート」である場合があります。このような「手抜き会社」に大切な資産の売却を任せるべきではありません。

査定書のコメントから「テンプレート臭」を感じたときは、その不動産会社に販売を任せることは控えた方が懸命かもしれません。

チェックリスト③不動産会社の紹介や営業担当の紹介が少ない

業者を見極める不動産査定のチェックリストの1つとして不動産会社の紹介や営業担当の紹介がきちんとあるかも見ておきましょう。

不動産価格査定書は単なる価格の提案書ではなく、販売計画書の側面も持っています。

従って「その不動産会社がどのような会社なのか」「担当してくれる営業はどんな人間なのか」が重要になります。

査定書の中に数字ばかりを書き連ね、肝心な会社紹介や営業担当紹介が少ない不動産会社はあまりおすすめできません。

チェックリスト④査定書の書体がバラバラで統一性がなく、色づかいも品が無い

業者を見極める不動産査定のチェックリストの1つとして査定書の書体がバラバラだったり、色づかいも品が無いようなところにはお願いすべきではありません。

実際に販売活動が始まれば、不動産会社にチラシ(マイソク、販売図面ともいう)を作ってもらうことになります。

また、ネットで物件情報を公開する際も、その営業担当が物件写真を撮りに行くことになります。

つまり、美的感覚が極端に欠落した不動産会社や営業担当に当たってしまうと、これら集客ツールもセンスのないものになりがちです。

あまりにも見づらい不動産査定書を平気で提出してくる不動産会社はおすすめ出来ません。

チェックリスト⑤あまりにもページ数がすくない不動産査定書

不動産査定書は分かりやすさが大切ですから、ページ数が多いからと言って良い査定書とは言えません。

しかし1ページ~5ページ程度の査定書しか用意して来ない不動産会社は論外です。その不動産会社の「やる気」が問われても仕方がないでしょう。

せめて10ページ以上(添付資料を含む)の査定書を提示してくる不動産会社とお付き合いするべきだと思います。

チェックリスト⑥流通性比率をいじって、査定価格を操作している

業者を見極める不動産査定のチェックリストの1つとして過去の売買事例や近隣事例、直近の市場環境の変化を元に査定価格を示しているかも見ておきましょう。

流通性比率とは、「その物件が売りやすいか、売りにくいかという流通性の度合いを示す比率」す。

1.00(100%)を基準に、マイナス15%からプラス10%の範囲内で売りやすければプラス、売りにくければマイナスとして評価します。

(公益財団法人不動産流通推進センター「価格査定マニュアルによる戸建住宅の査定」より)と定義されており、物件の売れやすさ、売れにくさを査定価格に反映させるための調整手法です。

しかし、不動産実務の世界では、そもそもの趣旨と異なった使われ方が横行しています。

では、どのように流通性比率が使われているかというと。

営業担当者が査定価格を算出した際、「あっ!思っていたよりも査定価格が高くなったしまった」「査定価格が低すぎる…、このままじゃ売主に提示できない」なんてことがたまにあります。

このような場合、本来ならば、マーケットの動向を再度精査し、根拠のある査定価格を売り主に示すべきです。

しかし「マーケットの動向を再度精査」するには手間も時間もかかります。

そこで、売り主があまり聞いた事のない「流通性比率」を上げたり下げたりして、査定価格の総額を営業担当者の思惑の範囲内に収めようとするのです。

不動産会社から示された査定書の流通性比率に「1.00」以外の数字が入っている場合は、流通性比率の根拠を営業担当者に質問して下さい。

その質問に納得出来る場合は問題ないのですが、もしも、曖昧な回答であったり、あきらかにごまかす素振りが見えた場合は、その不動産会社に販売を任せないようにしましょう。

チェックリストに沿って信頼できる会社・担当者を見つけることが大事

不動産査定書というのは不動産会社に頼めば無料で作成することができます。

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その際、不動産会社は、査定に必要な経費をクライアントに請求することができません。

不動産業者からすると、それが実際の売却につながらなければ手間だけかかって赤字になるでしょう。しかし、それでいいのです。

売り手からの査定請求は、見込みのある顧客からのオファーです。不動産会社にとってはうれしい反応のため、対応する意義があります。

「不動産会社に迷惑かも?」なんて思わずにどんどん査定書作成を依頼しましょう。

不動産一括査定サイトを利用するのも手

チェックリストに沿って選ぶ基準は分かったけど不動産会社を一社一社回って査定を依頼するのが面倒。

そんな人は効率を考えて一括査定サイトを使用すると便利です。

最近の一括査定サイトは、全国の不動産業者と提携しており、一度に何社からも査定書を得ることができます。

売り手になんとか売却を依頼されたい不動産会社は異様に高い評価額を提示します。

その金額は不動産会社が依頼をもらうためだけで提示した査定額の可能性があるため、必ずしも「売れる価格」ではありません。

一括査定サイトを使用する場合は、不動産査定のチェックリストを覚えておきましょう。評価額をだす会社が一概に正解ではないと心に留めておきましょう。

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