不動産査定

離婚する時に不動産査定を行うべき理由とは?

離婚する時に不動産査定を行うべき理由とは?

財産分与で難しいのは不動産の価値の判定が被相続者間で納得がいくかという点です。不動産の相続にはリスクがかかることを理解して柔軟な対応が求められます。

夫婦の共同名義だったり、ローン残高がかなり残っている場合の考え方や計算の仕方はかなり複雑になってきますよね?

そこで今回の記事では、離婚時の財産分与で最も金額が大きい家を、トラブルなくきれいに分けるための考え方や計算方法についてこの記事ではわかりやすくお伝えします。

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現物で残す場合は住宅ローンの問題が

離婚が決まった場合、もし住宅ローンが残っている場合はそれを支払い続けないとその家に住み続ける事ができません。

ですが、財産分与の中で土地や建物といった不動産を上手に分ける事は困難なケースがほとんどです。

例えば離婚した場合、元の家に住み続けて生活を送りたい側の名義に変更し、財産分与でそれを資産として金額で支払ったとします。

このケースでもし元の家に住宅ローンが残っている場合、それは借金として計算しないと公平ではありません。この場合は、別れた夫婦共々損をしたと感じてしまうケースが多いです。

アンダーローン・オーバーローンとは?

アンダーローン …家を売れば住宅ローンが完済できる
オーバーローン …家を売っても住宅ローンが払えない

ローン残債より住宅の価値が上回る査定結果であれば「アンダーローン」と呼び、住宅ローンの残債より不動産の売却額が小さい場合を「オーバーローン」といいます。

この場合には、家を売ってもローンが残ってしまうため、抵当権が残り売却をすることが出来ません。

この場合、離婚する夫婦もしくはどちらかが、住宅ローンを支払い続けていくことになる為、名義をどうするか、どちらが払うかでもめることが多いのです。

現金化してしまえば均等に分けられる

上記を踏まえると、住み続けるなどの理由がない不動産は現金化して均等に配分してしまうのが最も公平で、不満が出ないやり方となります。

相続税などがかかるのは当たり前ですが、均等に配分していればそれにかかる税金も同じですから、最も公平です。

離婚から不動産査定を経て財産分与するまでの流れ

離婚から不動産査定を経て財産分与するまでの流れは以下の通り。

不動産売却までの流れ
  1. 不動産会社を探す
  2. 価格査定依頼
  3. 媒介契約の終結
  4. 集客開始
  5. 売買契約の締結
  6. 決済・財産分与

これが基本的な離婚から不動産査定を経て財産分与するまでの流れですが、まず正確な財産分与をするために財産の目録を書き出しましょう。

不動産や金融機関の預貯金などはその正確な金額が解るものを用意します。住居の場合には減価償却と言って、建ててからの年数で価値が目減りしていくので注意が必要です。

住宅ローンや車のローンなど共同生活で作った借金もきちんと目録に載せます。目録に従ってまずは2人で協議しましょう。

財産分与になるもの財産分与にならないもの
土地や家・マンションなど建物の不動産
自動車や絵画、美術品などの動産
現金や預貯金

退職金や年金
生命保険金
ゴルフ会員権など
借金、債務、住宅ローン、自動車のローン
会社経営者であるならその会社の財産
結婚前から個人で所有していた財産
結婚前から所有していた家財道具など
相続や贈与で得た財産
衣類などの必要日用品
(会社の名義で)法人の財産になっているもの
個人的な理由での借金(ギャンブルなど)

先ほどの分ける事ができる財産と分かられない財産を参考にして、よく話し合いこれからの生活がお互いに少しでも良くなる方法を探るべきです。

不動産が夫妻共有名義になっている場合は?

不動産は誰の名義になっているのか、法務局で不動産の登記簿謄本を取得し調べることが必要です。どのような担保権(抵当権など)が設定されているのかも確認しておきましょう。

住宅ローンの契約内容もチェック

住宅ローンの契約書を確認して、残債の額や誰が債務を負っているか、誰が連帯保証人かを確認しましょう。当初の契約から変更されている場合もあるため、契約書類一式で確認する必要があります。

また、購入したときに用意した頭金の内訳は夫と妻のどちらが用意したか、親からもらった場合など、どちらがもらったかを明確にしておくことも重要です。

譲渡所得税が発生するケースがある

家を売却した時の売値が購入した時の価格を上回っていた場合には、譲渡所得税が課税される可能性があることも覚えておきましょう。

例えば3000万円で購入した家が4000万円で売れた場合、差額の1000万円が譲渡所得税の課税対象となります。

ただし自宅として住んでいた住宅であれば、特別控除が受けられます。3000万円までは特別控除が受けられるので、3000万円以上値上がりしていなければ考えなくても大丈夫です。

離婚の財産分与において不動産査定する時の注意点

離婚の財産分与において不動産査定する時はどのような点に注意すれば良いでしょうか?

不動産の価値を調べる

まずはその不動産の価値を調べます。土地を調べる際には利用するのが国税庁が発表している路線価図です。これは国税庁のホームページより検索できるので利用してみましょう。

建物の価値を調べる方法ですが、その建物の購入費が解るなら減価償却法にて調べる事ができます。

取引事例比較法の計算式
  1. 査定額 = 事例物件の価格 × 査定物件の評点 × 査定物件の面積

相場額と同等で売れるように不動産業者を探す

不動産のある程度の価値が分かったら、相場額と同等で売れるような不動産業者を探します。

ですが、子育てに忙しい、これから仕事探しをしなくてはならない、これからたくさんエネルギーを消耗する離婚に向けて動くためには不動産屋さんを回って査定を取っている時間はなかなか取れないですよね?

このような場合には一括査定サイトで複数の不動産業者を同時に比べるのが簡単です。また土地の相場が解らないなどの状況にも親切な不動産業者を探してくれます。

まずはネットで簡単にできる不動産一括査定で離婚前に不動産の価値を見積りをし、信頼できる不動産業者と出会ってみましょう。

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