不動産査定

不動産査定の原価法とは

不動産査定の原価法とはどのような計算方法なのか。不動産査定の評価の方法には、原価法、取引事例比較法、収益還元法の三つがありますが、ここでは原価法についてご紹介します。

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不動産の鑑定評価(原価法)

不動産鑑定評価とは、土地や建物等の不動産の合理的な価格を、不動産鑑定士が評価することをいいます。

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特に土地は、唯一無二、移動させられないといった特性から一般の商品に比べて合理的な価格が形成されにくく、不動産鑑定士が評価を行うことで、売買金額や税金計算の参考基準を示すのです。

その評価の方法には、「原価法、取引事例比較法、収益還元法」の三つがあり、ここでは原価法についてご紹介します。

原価法【げんかほう】

原価法は一戸建てなどの査定価格を算出するときに使われる不動産査定の方法で、対象不動産を仮に再度建築した場合の原価を算出後、築年数によって低下した価値を減価修正して価格を出していきます。

計算方法は「対象不動産価格=再調達原価−減価修正」です。

不動産査定の原価法

例えば、土地の場合、近隣に山林などの取引事例があれば、その事例をベースに造成工事費や附帯工事費を計上します。

建物であれば、同じ住宅を同じ場所に建てた場合の費用を調べ、新築後の経過による価値の低下を減額して、対象不動産の価値を推定します。

この手法は、建物など再調達原価の把握や減価修正が可能な不動産の場合には有効ですが、既成市街地などの土地は再調達価格の把握が困難なために不向きです。

不動産鑑定評価基準(原価法を抜粋)

以下、不動産鑑定評価基準から抜粋していくと以下の通り。

(平成14年7月3日全部改正 同15年1月1日から施行 国土交通省)

II 原価法

1.意義

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を積算価格という。)

原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。

この場合において、対象不動産が現に存在するものでないときは、価格時点における再調達原価を適切に求めることができる場合に限り適用することができるものとする。

2.適用方法

(1)再調達原価の意義

再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。

なお、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価(置換原価)を再調達原価とみなすものとする。

(2)再調達原価を求める方法

再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めるものとする。

なお、置換原価は、対象不動産と同等の有用性を持つ不動産を新たに調達することを想定した場合に必要とされる原価の総額であり、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求める。

① 土地の再調達原価は、その素材となる土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求めるものとする。

なお、土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、公共施設、利便施設等の整備及び住宅等の建設等により、社会的、経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算することができる。

② 建物及びその敷地の再調達原価は、まず、土地の再調達原価(再調達原価が把握できない既成市街地における土地にあっては取引事例比較法及び収益還元法によって求めた更地の価格)又は借地権の価格を求め、この価格に建物の再調達原価を加算して求めるものとする。

③ 再調達原価を求める方法には、直接法及び間接法があるが、収集した建設事例等の資料としての信頼度に応じていずれかを適用するものとし、また、必要に応じて併用するものとする。

直接法は、対象不動産について直接的に再調達原価を求める方法である。

直接法は、対象不動産について、使用資材の種別、品等及び数量並びに所要労働の種別、時間等を調査し、対象不動産の存する地域の価格時点における単価を基礎とした直接工事費を積算し、これに間接工事費及び請負者の適正な利益を含む一般管理費等を加えて標準的な建設費を求め、さらに発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して再調達原価を求めるものとする。

また、対象不動産の素材となった土地(素地)の価格並びに実際の造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細(種別、品等、数量、時間、単価等)が判明している場合には、これらの明細を分析して適切に補正し、かつ、必要に応じて時点修正を行って再調達原価を求めることができる。

間接法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等に存する対象不動産と類似の不動産又は同一需給圏内の代替競争不動産から間接的に対象不動産の再調達原価を求める方法である。

間接法は、当該類似の不動産等について、素地の価格やその実際の造成又は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細(種別、品等、数量、時間、単価等)を明確に把握できる場合に、これらの明細を分析して適切に補正し、必要に応じて時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って、対象不動産の再調達原価を求めるものとする。

3.減価修正

減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることである。

減価修正を行うに当たっては、減価の要因に着目して対象不動産を部分的かつ総合的に分析検討し、減価額を求めなければならない。

① 物理的要因

物理的要因としては、不動産を使用することによって生ずる摩滅及び破損、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化並びに偶発的な損傷があげられる。

② 機能的要因

機能的要因としては、不動産の機能的陳腐化、すなわち、建物と敷地との不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等があげられる。

③ 経済的要因

経済的要因としては、不動産の経済的不適応、すなわち、近隣地域の衰退、不動産とその付近の環境との不適合、不動産と代替、競争等の関係にある不動産又は付近の不動産との比較における市場性の減退等があげられる。

(2)減価修正の方法

減価額を求めるには、次の二つの方法があり、原則としてこれらを併用するものとする。

① 耐用年数に基づく方法

耐用年数に基づく方法には、定額法、定率法等があるが、これらのうちいずれの方法を用いるかは、対象不動産の実情に即して決定すべきである。

この方法を用いる場合には、経過年数よりも経済的残存耐用年数に重点をおいて判断すべきである。

なお、対象不動産が二以上の分別可能な組成部分により構成されていて、それぞれの耐用年数又は経済的残存耐用年数が異なる場合に、これらをいかに判断して用いるか、また、耐用年数満了時における残材価額をいかにみるかについても、対象不動産の実情に即して決定すべきである。

② 観察減価法

観察減価法は、対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法である。

参考:国土交通省

不動産査定の原価法の計算方法

不動産査定の原価法は対象不動産の再調達原価を基に不動産を鑑定評価します。

不動産査定の原価法による資産価格は積算価格と呼ばれます。積算価格を求める為には対象不動産を再建築した場合の再調達原価がいくらくらいになるかを割り出さなければなりません。

計算式

そして、そこから建築後の経過年数による価値低下分を割引きます

このことを「減価修正」と呼びます。

原価法の一般的な計算式

原価法の一般的な計算式
積算価格=単価×総面積×残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数

この場合、単価や耐用年数、残存年数はその物件がどのような構造なのかによって異なるので注意が必要です。

原価法は物件のあり方によって変わる

不動産査定の原価法は上記の通り物件のあり方によって変わってきます。

たとえば、築11年で総面積100平方メートルの木造一戸建てを再建築するとします。その場合、木造の単価が1平方メートルあたり13万円だと仮定すると

単価×総面積=13万円×100平方メートル=1,300万円になります。

この金額が再調達原価です。

不動産査定 原価法

この再調達原価に、原価修正である残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数をかけます。耐用年数は構造によって法律で定められているので、国税庁のホームページなどを参照しましょう。

木造建築の場合、耐用年数は22年なので計算式は(22-11)÷22=0.5という値が出ます。この値が原価修正です。

そこで、最後に1,300万円×0.5=650万円という価格を算出します。この価格が原価法によって導き出された積算価格というわけです。

不動産査定の原価法について(まとめ)

このように、不動産査定の方法によって概算が変わってきます。

不動産査定 原価法2

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