イエシルの参考相場価格って信用できる？
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| 対応物件の種類 | マンション、投資用物件、ビル |
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| 利用者数 | 100万人突破 |
| サービス開始 | 2015年8月 |
| 運営会社 | 株式会社リブセンス |
| 紹介会社数 | 最大3社 |
| 【ポイント】 リアルタイム査定や専任アドバイザーの無料サポートなど独自のサービスを提供。 | |
イエシルは約3,000万件の売買・賃貸履歴などのビッグデータを使って参考相場価格を算出しているとのことですが、最大の特徴は賃料の参考相場価格も確認することができる点です。
イエシルの参考相場価格はおよそ2分もあれば完了する会員登録だけで、参考相場価格と賃料を知ることができます 。
また、会員登録をすることで対象エリアの23区内のマンションはどれも見ることができます。
類似している物件や、「この物件を見ている人はこんな物件も見ています」の機能もあるため、 お手軽に価格が知りたい人や、購入検討中の人に便利なサイトだと思います。
とはいえ、イエシルの評判の中でも、特に気になるのは「参考相場価格の精度」でしょう。もし、査定高すぎとなって申し込んでも実際の売り出し価格が低ければ意味がありませんからね。
結論から言えばイエシルの参考相場価格の精度はかなり高いと言えます。
参考相場価格の仕組み①不動産の専門家と連携している
イエシルの仕組みの要であるサービスは、日本大学教授・マサチューセッツ工科大学不動産研究センター研究員の「清水千弘氏」の研究室の協力によって開発されています。
清水教授は下の2つの研究論文も含め、多数の論文を執筆されている不動産の専門家です。
- 住宅価格指数の集計バイアス：ヘドニック価格法vs. リピートセールス価格法
- 商業不動産価格はどのように測定すればいいのか？
不動産の研究にも多くのジャンルがありますが、その中でも上記の論文のように「価格測定」に関する研究をされている点で、信頼性が高いといえるでしょう。
参考相場価格の仕組み①市場価格算出テストを綿密に繰り返している
イエシルは参考相場価格の精度を高めるために、市場価格算出テストを綿密に繰り返しています。下の画像はそのテストの一つで「建物階ごとの所在階別平米単価係数」というものです。
もちろん、これらのデータだけを見ても「イエシルの精度が高いかどうか」はわかりません。しかし、このように多くのデータを集めて独自の技術で解析している、というのはイメージできるかと思います。
参考相場価格の仕組み③査定価格はビッグデータから計算
イエシルのリアルタイム参考相場価格は、ビッグデータから計算されています。
ビッグデータとは「膨大な情報」のことですが、イエシルではなんと約9000万件の情報を利用しています。
- 賃貸情報
- 売買履歴
上記の2つのデータを膨大に集めることで、そのマンションの査定価格を出しているのです。この技術はイエシル独自のもので、特許も出願済みです。
取引事例比較法は、不動産鑑定士も利用しているほど
イエシルの参考相場価格は「取引事例比較法」を一つの方法として利用しています。
取引事例比較法とは「似たような取引事例と比べて、査定価格を出す」ものです。
これは不動産鑑定士も用いる方法で、やることは人工知能でも人間でも大部分は同じです。
- 「そのエリア」の事例を集める
- 「同じ築年数」の事例を集める
- 「同じ間取り」の事例を集める
こうした作業を「膨大にするほど精度が上がる」のですが、明らかに人間がやるより人工知能（AI）がやる方が良い作業といえます。
もちろん、事例を比較する中で「これは個別性が強すぎる」という事例を排除する必要があります。
それは人間の仕事ですが、逆に言えばそれ以外の大部分の作業は「AIの方が取引事例比較法で確かな答えを出せる」ということ。
そう考えると、少なくともこの算定方法については「イエシルの参考相場価格はある程度信頼性が高い」といえるでしょう。
