マンション査定 | 売却時に後悔しない為の3つの注意点

これからマンションを売却しようとしている人の中には、

と思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回の記事ではマンションを手放すことを考えている人のために、どうやって準備を進めればいいのかを、一番重要な「査定」を中心に解説していきます。

この記事は長いですが、読むことでマンション査定の全容が分かるようになっているので是非参考にして下さいね。

マンションの査定から売却までの流れ

マンション査定から売却の流れをまずは知っておきましょう。

基本的には、以下のようになります。

マンション査定のシュミレーション

上記が基本的なマンション査定のシュミレーションとなりますが、最初に不動産業者に連絡をしてから、実際に引き渡しが完了するまでに要する期間は、１ヶ月から半年が一般的。

準備に手間取ると、もっと時間がかかることもあるので、十分な余裕をもってスタートするようにしましょう。

マンション査定を複数の不動産業者に依頼する理由

マンションの売却額の査定を受ける際には、必ず複数の不動産業者に依頼します。少し面倒な気もしますが、そこには重要なポイントがあります。

その第一が「相場を知る」ということ。

実際に査定してもらうと驚く方も多いのですが、業者によって1割程度の違いが出るのが一般的です。100円のものが1割安くなって90円になろうが、1割高くなって110円になろうが、それほど大きな差にはなりません。

ところがマンションの場合、売り出し額が4000万円であれば、1割は400万円です。

この金額は軽視できるものではありません。

複数の業者に査定してもらうことで「これくらいの金額が妥当なんだな」といった相場を知ることができるのです。これが損をしない売却を可能にします。

また「最高額を知る」のも重要なことのひとつ。

必ずしも、最高額を提示した仲介業者を選べばいいというものではないのですが、他の不動産業者との交渉に使ったり、売出価格の決定の時に参考にできます。

このような理由から、マンションの査定を依頼する際には、少なくとも4～6社くらいに連絡をするようにしてください。

マンション査定はネットの査定サイトを使えば費用が無料&簡単！

とはいえ、実際にわざわざ複数の不動産業者を探して電話連絡し、マンションの条件を伝え、マンションの査定額を出してもらうのは簡単なことではありません。

不慣れなことが多い上、あれこれ聞かれているうちに面倒になり「もうこの業者でいいかなぁ」と無用な妥協をしてしまうケースもあります。

このようにヤケになって損をしたり、時間的なロスをしないために、インターネットを利用することをお勧めします。

ネットの不動産査定であれば東京から大阪、福岡と全国対応しているところも多いのでゼヒ活用してみてください。

匿名でマンション査定も可能！どちらのマンション査定サイトがオススメ？

匿名の不動産査定サイトは、とりあえず概算の不動産価値だけが知りたい人が使うサイトです。

イメージとしては「今、私のマンションいくらぐらいなんだろう？」と興味を持っている人で、売却意欲が少しでもある人には向かないサイトです。

また、前にも述べましたが、不動産は株価のように上下があり、また1つ1つ異なるため、なかなか簡易的に概算価格（相場）を出すのが難しいです。

一応、2018年現在で筆者がいくつか試したところ、下記3つのサイトであればそこそこ精度が高いと判断したため紹介します。

簡易的な物から自動でAIが価格を算出するサイトまでさまざま

サイト名	特徴
HowMA	ビッグデータを用いてＡＩ(人工知能)で査定が行われます。価格精度は驚くほど高いです。
HOME’Sプライスマップ	価格は残念ながら○○万円～○○万円という形の幅で算出されます。査定額は微妙に高い気もします。
マンション査定シミュレーションQuick	機械的に自動算出された査定価格が出てきます。ただし他の自動査定サイトよりも手間がかかるというデメリットあり。

など、少しでも売却意欲がある人はもう1つの不動産一括査定サイトが良いでしょう。

価格を見て、売るかどうか迷っているという人でも、机上査定を選択すれば、メールのみで不動産会社からリアルな査定額をヒアリングすることができます。

マンション査定はどこを見る？査定方法と評点

マンション査定ではどこを見るのでしょうか。

ここからは実際に不動産業者がどこをみて評点をつけているのか、マンションの査定方法について、その概略を説明したいと思います。

まず、不動産価格の評価方法にはどのようなものがあるでしょうか？

原価法

原価法とは、不動産を現在取得するにはいくらかをまず決め、それを修正して評価価格を求める方法です。

主に、戸建て住宅の評価に利用されます。

収益還元法

その不動産を運用した場合、例えば賃貸した場合にどのくらいの利益を得られるか、という観点から不動産の価格を評価します。

アパートなどの収益を得るための不動産や、マンションの査定に利用されています。
マンションの査定については、以下の取引事例比較法も用いられています。

取引事例比較法

同じような物件の取引を参考にして不動産価格を算出する方法です。

できる限り多くのサンプルを集め、そのサンプルの時期もなるべく新しいものだと評価が正確になります。マンションの査定には、この方法が多く利用されています。

以下では、取引事例比較法によるチェックポイントを解説します

マンションの査定に影響するポイント

マンションの査定にはさまざまな要因が影響します。中には 、自分達ではどうしようもないものもあれば、ちょっとしたことで好影響になるものもあります。

マンションの査定では、立地、周辺環境、マンションの状態や築年数などの様々なポイントがありますが、以下、具体的に見ていきましょう。

現在の売り出し物件

最もマンションの査定価格に影響するのは、周辺で売り出している物件です。

これらの物件は自分の物件を売却する時には競合物件になってきます。特に、「最寄り駅」「駅距離」「広さ」「築年数」「向き」「階数」などの条件が似ている物件ほど競合物件になりやすいです。

そのため、同じマンション内で物件が売り出される事が多かったり、近隣で同じような物件が多かったりするエリアは、競合物件が多く査定価格や成約金額がブレやすいです。

査定価格や成約価格が安くなりがちなケース

マンションの査定価格や成約価格が安くなりやすいケースは、競合物件が自分の物件よりも極端に安く売り出されているケースです。中古物件の価格は売主の都合によるところも大きいので、売主が「早く売りたい」と思っていれば相場以下の価格で売り出す可能性もあります。

例えば、相場価格が3,500万円の中、3,100万円で売り出されている物件があったとしたら、その物件に検討者は集中します。

それだけではなく、仮に自分は3,600万円と、相場とさほど変わらない金額で売り出しているのに、3,200万円の物件があるので、高く見えてしまいます。

こういう状況の時には、査定価格も成約価格も安くなりやすいです。そのため、早く売らなければいけない事情が無い限りは、3,200万円の物件が売れるのを待つ場合もあります。

査定価格や成約価格が高くなる可能性のあるケース

マンションの査定価格や成約価格が高くなりやすいケースは、上記とは逆のケースです。

周辺の物件で相場より高く出している物件がある時には、その物件が比較対象になり、自分の物件が安く見えます。

例えば、前項の例と同じように相場価格が3,500万円の中で、競合物件が4,100万円で売り出してたとします。

そうすれば、仮に自分の物件が3,800万円という相場より少し高い金額で売り出されていたとしても、相対的には安く見えるのです。

しかし、それでも相場より高いことには変わりませんので、3,800万円が受け入れられない可能性はあります。競合物件が相場以上の価格で売り出している時は高く売れるチャンスではありますが、だからと言って相場以上で確実に売れるとは限りません。

景気状況

不動産を売却する上で景気状況は大きく影響してきます。

不動産と言う商品の特性上「必ず買う必要があるもの」ではないからです。今の家のままでも住めないことは無いですし、わざわざ買わなくても賃貸という選択肢があります。

そのため、景気が悪化してくると「今のタイミングで買う必要はない」と思う方が増えるのです。不動産の売れ行きを見る上で分かり易い指標として「マンション契約率」という指標があります。

これは新規で売り出したマンションが、初月（売り出す初めての月）にどの程度売れたかをデータ化したものです。下表の通りリーマンショックのあった平成20年前後は好不調の分かれ目である70％を大きく下回ってきています。

出典：国土交通省HP

この時期は、日本企業の業績も軒並み悪化しており、人員削減をはじめとしたリストラが頻繁に行われていた時期でした。実際にボーナスカットや給与水準の低下などもありましたが、直接関係ない事も心理的に不動産の購入マインドを悪化させていったのです。

そのため、競合物件の状況だけでなく、現在のマンション市況全体はどうなのか、日本の景気はどうなのかと言う点も、査定価格や成約価格に大きく影響していきます。

近隣の開発計画

周辺競合物件に近いですが、近隣の開発計画も査定価格に大きな影響を与えます。例えば、新駅の誕生や駅の全面改修、近くの道路の延伸や新道路の建設など、インフラ関係の利便性向上が一番大きなインパクトを与えます。

また、近くに大型商業施設が出来たり、大きな公園が出来たりする時にも、その周辺の資産価値は上がり不動産価格も上昇する傾向にあります。

一方、これは逆の事も言えます。インフラ関係では無いですが、例えば商業施設の撤退や、温泉施設などのレジャー施設の撤退は少なくありません。公園なども行政が管轄しているので閉鎖などの話はほぼ聞きませんが、商業施設は民間企業が運営していますので、採算が悪化したら撤退をします。

そうなれば資産価値は落ち、不動産価格も落ちてくる傾向にあります。

事件・事故

同じマンションや近隣のマンションで殺人があったり、自殺があったりした場合にも不動産価格は影響を受けます。

今では事故物件を調べるサイトもありますので、周辺で起こった事件・事故などは個人で調べる事は可能です。

事件・事故の内容によっては、マンション全体や一戸建てが建つエリア全体の価値が下がる場合もあります。一方で、「『隣人』が自殺した」など物件個別で資産価値が下がってしまう場合もあります。

室内状況

多少の傷や汚れであれば、あまりに大きな傷やあまりにひどい汚れでない限り査定価格に大きな影響はありません。

しかし、例えば床が明らかに陥没していたり、水周りが極端に汚れていたりする場合などは査定価格が下がる可能性はあります。

勿論、まずは自分で補修なり清掃なりをしますが、それでも難しい場合には補修業者や清掃業者に依頼するのも一つの手段です。その見積もり額を見て、見積もり額を上乗せ出来る金額で売却出来るのであれば業者を利用することも考えましょう。

また、室内の価値を上げる「リフォーム」や「リノベーション」はプラスに働く事もあります。例えば、築30年を過ぎたマンションの建物価値は非常に低いです。多くの不動産会社の査定価格が数百万円程度の低い数字になります。

そのため、仮に築30年のマンションが売りに出ている場合には、購入検討者はリフォームやリノベーション前提で購入を考えます。つまり、売り出し金額にプラスしてリフォーム費用やリノベーション費用を加味して検討するという事です。

しかし、一般の個人の方ではリフォーム費用やリノベーション費用が瞬時に分かるワケではないので、多くの検討者は「築30年」の時点で検討から外してしまいます。

そのため、このように築年数が古い物件については、リフォームやリノベーションを売却前に行う効果は大きいです。リフォーム済み物件であれば、築30年でも興味がある人は増えますし、物件自体に掛かる費用は売り出し価格以上にはないからです。

日当たり

机上査定から、実際に家を見てから査定価格を算出する訪問査定の過程で、査定価格が変わりやすい一番の要素が「日当たり」になります。

例えば、南向きだったとしても目の間にビルやマンションが建っていれば日当たりの評価は下がります。

また、北向きだったとしても目の前に何もなく開放感があれば、想定よりも明るい部屋の場合もあります。そういう時は査定価格が上がる可能性があります。

一番気を付けなければいけない点は「建築予定」である場合です。

例えば、目の前に空き地があり、そこにマンションの建築計画があったとします。そうなると、その新しいマンションが出来ることによって、どの程度日当たりが阻害されるかを予想しなければいけません。

トラブル防止のために目の前にマンションが出来ることは検討者に言った方が良いですし、その懸念に対するカウンタートークも用意しておく必要があります。

近隣状況

特に、一戸建てを売却する時には近隣状況には気を付けましょう。

例えば、隣の家がゴミ屋敷と化していたり、目の前の家の住民が騒々しかったりする場合です。特に、売却しようとしている物件のエリアが閑静であればあるほど注意しましょう。

閑静な場所にある物件の購入希望者は、「住環境」を求めているケースが多いです。そのため、懸念される建物が近隣にある場合などは、検討者にとっては大きなネックになってしまいます。そのため、近隣状況が悪いと査定価格は下がる傾向にあります。

マンション査定のポイントから気をつけるべき注意点

マンション査定のポイントから気を付けるべき注意点がいくつかあります。

すでにマンションを所有している場合は、立地を変えたり、マンションの構造自体を変えたりすることはできませんよね？

ですがきちんと、現在できうる方法というものはあります。

①マンションの査定前にこまめに掃除しておくこと

マンション査定の前にこまめに掃除しておくこと。

当然の前提として、日頃のお部屋の使い方が大切です。台所や水まわりなどは汚れがたまりやすいところなどを、こまめに掃除をしてきれいにしておくことが重要です。

また、たばこのヤニや匂いはお部屋の価値を下げてしまいますので、健康のために禁煙すれば一石二鳥です。

マンション全体の価値を保ち高めることも重要

できる限りマンションの価値を高める方法としては、住民一丸となって、日々の管理や大規模修繕に取り組むということが重要かもしれません。

そのためには、住民間のコミュニケーションが大切です。

あたりまえのことかもしれませんが、きちんと挨拶する、ルールをきちんと守る、できれば自治会で楽しい催し物をする、などといったことが住民間のコミュニケーションを円滑にし、結果としてマンション価値の向上につながるのかもしれません。

また、コミュニケーションが活発になれば、「住みやすい」マンションのための規約の改正などもよりスムースに進めることができます。これによって、コストをかけずにマンション価格の維持・改善に結びつけることができるのです。

マンションの査定額アップを狙ったリフォームは意味がない？

マンション査定額を少しでも高く算出してもらおうと、手放すことを決めてからリフォームをする人がいますが、これは必ずしも正しい判断ではありません。

例えば壁紙の張り替えや畳の入れ替え、柱の傷のメンテナンスなどに200万円かけたとしても、査定額が200万円以上アップすることは少ないからです。つまり赤字ということです。

壁紙は売出の時に張り替えたり、購入者が好みに合わせてリフォームすることもあります。

また査定に大きな影響が出るのは、目に見えない部分（躯体や配管など）ですので、見た目のリフォームはあまり気にしなくてもいいでしょう。

もちろん、掃除ができていないのは問題です。

売出が決まったら、購入希望者が内覧に来ることも考え、整理整頓と掃除はしっかり行うようにしましょう。

②マンションの査定額だけで不動産会社を選ばないこと

マンション査定額だけで不動産会社を選ぶべきではありません。

中古車であれば、査定額で買い取ってもらえるので、査定額が一番高い会社を選べばいいです。

しかし、マンションの場合、通常は、査定額で不動産会社が買い取るわけではありません。

査定額は、「うちの会社で仲介すれば、これくらいの値段で買う人が見つかりそうですよ」という値段です。

ですから、マンション査定額が一番高い不動産会社を選べばいいとは限りません。知名度だけで選ぶのもおすすめしません。

信頼できる最適な不動産会社を選ぶポイント

信頼できる最適な不動産会社を選ぶポイントを4つお伝えします。

マンション査定額の根拠が答えられる

マンション査定額の根拠（見込み客の動向、近くのマンションの成約価格、売り出し価格など）をきちんと答えられる業者を選びましょう。

中古マンションの仲介実績件数が豊富

各不動産会社の担当に、過去2年くらいの実績を聞いてみましょう。

販売活動の提案が明確

売り出し価格の決め方、折込チラシの枚数など、具体的な販売活動を提案できるか

この会社は信頼できると感じるか

営業マンとの相性、知識、連絡のスムーズさも重要となります。

査定額が出たら満足してしまう人も多いのですが、重要なのは、どの不動産会社を選ぶかです。

マンション査定でよくある質問

マンション売却でよくある質問について最後にまとめてみました。

マンション査定は費用がかかるんですか？

マンション査定をする際に費用は無料です。

机上で計算する査定も実際に部屋まで来て出す査定も無料になります。

マンション査定をお願いしたら売らないといけないんですか？

マンション査定を依頼してマンションを売らなくても問題ありません。

しかし、査定の後「媒介契約」を結ぶと基本的には（途中で中断はできますが）売る前提での話になります。

マンションの査定書の雛型はどこでもらえる？

マンションの査定書は不動産会社に依頼すれば無料で作成してもらえます。（逆に不動産会社は査定に要した費用は依頼者に請求できないことになっています。）

基本的には無料の不動産査定サイトや有料の不動産査定と、どの不動産会社でも査定は可能です。

売主からの査定依頼は、不動産会社にとっては基本的には見込み客からの依頼となるため喜んで対応してくれるので、気兼ねせずに不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社から提出される不動産査定書のサンプルは以下のようなものになります。

不動産査定書のマニュアルダウンロード

https://www.f-takken.com/satei_help/kakakusatei_sample.pdf
※公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルより

マンションの訪問査定をお願いする際は掃除しておいた方がいいですか？

マンションの訪問査定時には特に掃除していなくても問題ありません。不動産会社もプロですので、多少汚れていても掃除した後の状況を想定して査定価格は算出します。

ただし、実際に見学者を案内する内覧の時には掃除しておいた方が良いです。

マンションを売りに出すときは査定金額で出さなくてはいけないんですか？

マンションの売り出し金額は不動産会社と話し合って決めるので、査定価格でなくても構いません。

中古不動産を売却する時には、大抵値引き交渉が入りますので査定価格より少し高めに売り出し価格を設定するケースが多いです。

マンションを高く売りたいなら焦りは禁物（まとめ）

マンションを妥当な金額で手放すには、それなりの時間が必要となります。

中には1ヶ月程度で買い手がつくものもありますが、それは運がよかった特別な人の話と考え、気長に待つ姿勢が大切です。

あまりにも買い手の興味を引けない場合、売出価格の見直しも必要となります。

でもそれが妥当な見直しなのか、早く売ってしまって手数料を手にしたい仲介業者の都合なのかを見極めながら、じっくり時を待ってみてください。

そうすれば笑顔になれる売却が実現することでしょう。

不動産査定のおすすめサイト一覧

自分の不動産には一体いくらの勝ちがあるのか？複数の会社で不動産査定を受けようと、それぞれの会社に連絡をするとなると時間も手間も掛かってしまいますよね？

つまり不動産査定の一括査定サービスを利用するということは、“１つのサイトに情報を入力するだけで、複数社への依頼が一括で完了する”ことが出来るのです。

ただ、これだけでは当たり前の話ですが、このサイトはどこが運営しているのか？

それを見ることで、サービスの特徴が見えてきます。

不動産査定を売るなら絶対ここ！

fa-arrow-circle-right無料でイエウールを試してみる
対応物件の種類	マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル
掲載する不動産会社数	1400社以上
サービス開始	2014年
運営会社	Speee
紹介会社数	最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる。

TOP⇒不動産査定 | 売却前に絶対に損をしないおすすめの査定方法