不動産査定書の入手方法や業者選びについて
不動産査定を売るなら絶対ここ！
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| 対応物件の種類 | マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル |
|---|---|
| 掲載する不動産会社数 | 1400社以上 |
| サービス開始 | 2014年 |
| 運営会社 | Speee |
| 紹介会社数 | 最大6社 |
| 【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる。 | |
不動産査定書とは？入手方法や注意点を徹底解説
不動産査定に興味を持っている人の中には
- 不動産査定書ってそもそも何？
- 不動産査定書の書式や作成方法を知りたい
- 不動産査定書のひな型をダウンロードしたい
- 不動産査定書を手に入れるにはどうすればいいのか知りたい
と思っている人も多いことでしょう。
そこで、今回の記事では不動産査定書を入手したい場合はどこに相談すべきなのかについて情報をサイト内にてまとめました。
不動産査定書とは何かに始まり、不動産査定書の作成方法、不動産査定書を作成してもらうのに必要なもの、不動産査定書を作成してもらう上での注意点、良い不動産業者の見極め方などをご紹介いたします。
なお、この記事はこれから不動産売却したいと考えている個人の人に向けて書いた記事ですので、プロの業者向けの記事ではありません。
プロの方で不動産価格査定書のフリーソフトなどを探している人はこちらの記事を参考にしてください。
不動産査定書とは
不動産査定書とはなんでしょう。
家やマンションなどの不動産を売却する際、一番気になるのが「いくらで売れるのか？」という点。
不動産ポータルサイトで近所の物件がいくらで売りに出ているのか調べてみたり、路線価や公示地価といった公的な価格を調べても、実際に売れる価格はなかなか分かりません。
そこで、不動産会社に依頼して所有不動産を査定してもらうことになります。
不動産査定書の種類
不動産査定書には大きく分けて2つの種類があります。
- 個人の方が不動産を売却する前に不動産会社(宅地建物取引業者)に依頼する不動産査定書（無料）
- 不動産鑑定業者に依頼する有料の不動産査定書（有料）
無料の不動産査定書と有料の不動産鑑定書の違いとは
不動産査定書（無料）と不動産鑑定書（有料）には明確な違いがあります。
不動産会社が行う不動産査定は「宅地建物取引業法」に基づき、宅地または建物の売買に関し、取引価格を決定する参考として算出するものです。
不動産会社が価格の査定に要した費用は依頼者に請求できないルールとなっています。
一方で、不動産鑑定業者が行う不動産査定は、不動産鑑定士が不動産の経済価値を判定し、その価格を表示したものになります。
不動産鑑定業者が作成する不動産査定書は、一般的に不動産鑑定評価書の簡易版を総称して不動産査定書と呼んでいます。
不動産鑑定会社が作成する不動査定書は15万～30万円程度のものが多いです。
不動産査定書（有料）に掛かる費用
| 鑑定評価額 | 更地 | 建物と土地 | マンション |
|---|---|---|---|
| ～1,000万円以下 | 20万円弱 | 25万円前後 | 30万円強 |
| ～5,000万円以下 | 25～30万円 | 30～50万円 | 60～70万円 |
| ～1億円以下 | 30～40万円 | 50～60万円 | 70～85万円 |
| ～2億円以下 | 50～60万円 | 60～75万円 | 85～95万円 |
これらはあくまでも目安です。
鑑定評価書の作成費用は法律上の決まりはないため、各社バラバラです。
裁判用の資料となると、上記の価格にさらにプラス料金がかかる会社も多いです。
費用の傾向としては、大手の鑑定会社は高い傾向にあり、個人の鑑定事務所は安い傾向にあります。
不動産査定書の作り方はどこで決まる？
不動産査定書の作り方・作成方法として、不動産会社は一般的に公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルを用いて不動産査定書を作成します。
不動産会社から提出される不動産査定書のサンプルは以下のようなものになります。
不動産査定書の雛型（ひな型）ダウンロード
https://www.f-takken.com/satei_help/kakakusatei_sample.pdf
※公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルより
不動産査定書で良い不動産会社かどうかが分かる
不動産査定書で良い不動産会社かどうかがすぐわかります。
というのも、有料の不動産鑑定評価書は国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準に基づいて鑑定評価を行うものであり、その手順が厳しく定められています。
そのため、やたらな価格は出せない仕組みとなっています。
一方で、不動産会社が行う不動産査定は、鑑定評価基準に基づく必要はありません。
そのため、手順も簡略化されており、査定方法や不動産査定書のフォーマットなども規定されておらず自由です。
査定に特に決められた手順がないため、逆に不動産会社が自由に価格を査定することが可能です。
不動産会社によって査定額がバラバラに出てくるのは、特に査定にルールが決まっていないことも理由の一つです。
不動産価格査定書は特段、エクセルやフォーマットなのど書式が決まっているものでは無く、各不動産会社によって内容はまちまちです。
何十ページにも渡る価格査定書を作る不動産会社があれば、エクセルなどでＡ4一枚だけの査定報告書を出してくる不動産会社もあります。
不動産業者や査定書の内容を見極める6つの作成項目
「不動産査定書の内容を見極める6つのチェック項目」を以下にまとめてみたので、是非参考にして下さい 。
①査定価格を「○○○万円～○○○万円」とアバウトに書いている不動産査定書
確かに、不動産価格は「ピッタリ○○○万円」とは言いにくいものです。
しかし、査定価格に幅がある場合は「査定価格：○○○万円」「売り出し時の提案価格：○○○万円」「チャレンジ価格（売り出し上限価格）：○○○万円」など、売り主に分かりやすく提案すべきです。
②物件に関するコメントや販売方法の説明が「テンプレート」な不動産査定書
不動産査定書に物件に関するコメントや、販売方法の説明を記載している不動産会社は少なくありません。
しかし、このコメントや説明が多くの物件に通用する「テンプレート」である場合があります。このような「手抜き会社」に大切な資産の売却を任せるべきではありません。
査定書のコメントから「テンプレート臭」を感じたときは、その不動産会社に販売を任せることは控えた方が懸命かもしれません。
③不動産会社の紹介や営業担当の紹介が少ない不動産査定書
不動産価格査定書は単なる価格の提案書ではなく、販売計画書の側面も持っています。
従って「その不動産会社がどのような会社なのか」や「担当してくれる営業はどんな人間なのか」が重要になります。
査定書の中に数字ばかりを書き連ね、肝心な会社紹介や営業担当紹介が少ない不動産会社はあまりおすすめできません。
④査定書の書体がバラバラで統一性がなく、色づかいも品が無い不動産査定書
実際に販売活動が始まれば、不動産会社にチラシ（マイソク、販売図面ともいう）を作ってもらうことになります。
また、ネットで物件情報を公開する際も、その営業担当が物件写真を撮りに行くことになります。
つまり、美的感覚が極端に欠落した不動産会社や営業担当に当たってしまうと、これら集客ツールもセンスのないものになりがちです。
あまりにも見づらい不動産査定書を平気で提出してくる不動産会社はおすすめ出来ません。
⑤あまりにもページ数がすくない不動産査定書
不動産査定書は分かりやすさが大切ですから、ページ数が多いからと言って良い査定書とは言えません。
しかし1ページ～5ページ程度の査定書しか用意して来ない不動産会社は論外です。その不動産会社の「やる気」が問われても仕方がないでしょう。
せめて10ページ以上（添付資料を含む）の査定書を提示してくる不動産会社とお付き合いするべきだと思います。
⑥流通性比率をいじって、査定価格を操作している査定書
流通性比率とは、「その物件が売りやすいか、売りにくいかという流通性の度合いを示す比率」です。
1.00（100％）を基準に、マイナス15％からプラス10％の範囲内で売りやすければプラス、売りにくければマイナスとして評価します。
（公益財団法人不動産流通推進センター「価格査定マニュアルによる戸建住宅の査定」より）と定義されており、物件の売れやすさ、売れにくさを査定価格に反映させるための調整手法です。
しかし、不動産実務の世界では、そもそもの趣旨と異なった使われ方が横行しています。
では、どのように流通性比率が使われているかというと。
営業担当者が査定価格を算出した際、「あっ！思っていたよりも査定価格が高くなったしまった」や「査定価格が低すぎる…、このままじゃ売主に提示できない」なんてことがたまにあります。
このような場合、本来ならば、マーケットの動向を再度精査し、根拠のある査定価格を売り主に示すべきです。
しかし「マーケットの動向を再度精査」するには手間も時間もかかります。
そこで、売り主があまり聞いた事のない「流通性比率」を上げたり下げたりして、査定価格の総額を営業担当者の思惑の範囲内に収めようとするのです。
不動産会社から示された査定書の流通性比率に「1.00」以外の数字が入っている場合は、流通性比率の根拠を営業担当者に質問して下さい。
その質問に納得出来る場合は問題ないのですが、もしも、曖昧な回答であったり、あきらかにごまかす素振りが見えた場合は、その不動産会社に販売を任せないようにしましょう。
不動産査定書は複数社に依頼すべし
不動産査定書というのは不動産会社に頼めば無料で作成することができます。
その際、不動産会社は、査定に必要な経費をクライアントに請求することができません。
不動産業者からすると、それが実際の売却につながらなければ手間だけかかって赤字になるでしょう。しかし、それでいいのです。
売り手からの査定請求は、見込みのある顧客からのオファーです。不動産会社にとってはうれしい反応のため、対応する意義があります。
「不動産会社に迷惑かも？」なんて思わずにどんどん査定書作成を依頼しましょう。
不動産一括査定サイトを利用するのも手
不動産鑑定書の為に不動産会社を一社一社回って査定を依頼するのが面倒。
そんな人は効率を考えて一括査定サイトを使用すると便利です。
最近の一括査定サイトは、全国の不動産業者と提携しており、一度に何社からも査定書を得ることができます。
売り手になんとか売却を依頼されたい不動産会社は異様に高い評価額を提示します。
その金額は不動産会社が依頼をもらうためだけで提示した査定額の可能性があるため、必ずしも「売れる価格」ではありません。
一括査定サイトを使用する場合は、高い評価額をだす会社が一概に正解ではないと心に留めておきましょう。
不動産査定書を作成するために必要な書類
不動産査定書の作成を不動産会社に依頼する際、特に必要な資料はありません。不動産会社が法務局に行って、土地の面積、建物の面積、築年数、構造などを調べてくれます。
あなたがこれらの資料をすでに持っている場合は、不動産会社に渡してあげると査定がさらに早くなるでしょう。土地の面積に関しては、書類上の面積と実際の測定面積が異なる場合があります。
測定した面積で評価すると査定精度が向上します。不動産会社に測定を頼んでみてもいいかもしれません。
不動産一括査定サイトを使用する場合は、住所・土地建物の面積・床面積・建築年数などを入力する必要があります。
ほとんどのサイトでは、必ずしも正確な数値を必要としません。おおよその数値を入力するだけで査定書が作成されます。しかし精度が落ちるのは間違いありません。
できるだけ正確な数字を入力するようにしましょう。
自分の不動産には一体いくらの勝ちがあるのか？複数の会社で不動産査定を受けようと、それぞれの会社に連絡をするとなると時間も手間も掛かってしまいますよね？ つまり不動産査定の一括査定サービスを利用するということは、“１つのサイトに情報を入力するだけで、複数社への依頼が一括で完了する”ことが出来るのです。 ただ、これだけでは当たり前の話ですが、このサイトはどこが運営しているのか？ それを見ることで、サービスの特徴が見えてきます。
不動産査定のおすすめサイト一覧
不動産査定を売るなら絶対ここ！
対応物件の種類
マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル
掲載する不動産会社数
1400社以上
サービス開始
2014年
運営会社
Speee
紹介会社数
最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる。
