
不動産売却後に発生する税金とは?
不動産売却にまつわる税金で最も注意したいのが、売却時に出た「売却利益」にかかる税金です。「所得税」と「住民税」と高い税率が課せられますが、もっとも節税がしやすいので、正しい知識を身に付けておきましょう。
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譲渡所得がある場合は「所得税」と「住民税」が課せられる
不動産を売って利益が出た場合、その利益を譲渡所得と言い、所得税(国へ収める税)と住民税(地方自治体に収める税)が課せられます。
これらの譲渡所得は、不動産の売却価格から、その不動産を購入あるいは建築した時にかかった費用(取得費)、仲介手数料、印紙代などの経費を差し引いた金額が対象になります。
- 譲渡所得=譲渡価格-(取得費(※1)+譲渡費用(※2))
- 課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除(※3)
- 税額=課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)
- 譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となります。
- 対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。
個人の居住用住宅を売却しても消費税はかからない
個人の居住用住宅を売却する場合、消費税はかかりません。なので、これまで住んでいた一戸建てやマンションを売却しても、買主から消費税を徴収する必要はありません。
ただし、不動産投資用の物件や、テナントなどの商業物件を売却する場合、買主から消費税を徴収し、代納する義務が生じます。
土地の代金にも消費税はかからない
土地は消費されるものではないので、消費税の対象とはなりません。どれだけ売買されても、土地が消費されることはないからです。
したがって、個人がこれまで住んでいた家を不動産業者の仲介で売りに出す場合、消費税の心配は一切しなくてもいいということになります。
譲渡所得の住民税はどうやって計算するの?
住民税は所得税とセットで計算されるため、譲渡所得によって住民税単体でどのくらい課税されるのかを知る機会は少ないかもしれません。
申告が不要とはいえ、金額の目安については基本的な知識として知っておきたいところ。そこで、具体的な数字を使ってシミュレーションしてみましょう。
税率は、不動産の所有期間によって以下の通り異なります。
所得税 | 住民税 | |
---|---|---|
短期譲渡所得 (売った年の1月1日現在において所有期間が5年未満の場合) |
税率30% | 税率9% |
長期譲渡所得 (売った年の1月1日現在において所有期間が5年を超える場合) |
税率15% | 税率5% |
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」に、5年を超えている場合は「長期譲渡所得」になります。
「長期」か「短期」かの判定で気を付けなればいけないのは、期間の基準となる「譲渡した年の1月1日時点」の部分です。ここを理解して不動産を売るタイミングを調整すれば、税額を安く抑えることができます。
所有してから売却までの間に1月1日を5回経過していれば、長期譲渡所得と認められるのでチェックしておきましょう。
- 税務署から入手する申請書類
・確定申告書B様式
・分離課税用の確定申告書
・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書) - 自分で準備する書類
・不動産売却時の売買契約書
・不動産購入時の売買契約書
・仲介手数料、印紙税などの領収書
購入した時よりも低い価格で家が売れた場合
購入したときよりも低い金額で物件が売れた場合は、譲渡所得を得ていないということなので課税されません。
また、売却価格から取得費や経費を引いた結果、マイナスになった場合も課税されることはありません。
ただし一定の要件を満たしていれば不動産を売却した年度に給与などの他の所得と損益通算することができて、税金が安くなるケースがあります。
- 特例を受けるための要件
・売却した不動産の所有期間5年以上
・買い替え不動産の床面積が50㎡以上
・前の不動産が売却した年の前年から翌年までの3年の間に取得した不動産
・取得した年の12月31日において残り10年以上の住宅ローンがある
・取得した年の翌年12月31日までの間に居住見込みがある
税目は「所得税」と「住民税」ただし申告は所得税のみ
不動産売却する時に住民税や所得税など税金に関する計算方法をまとめてきましたが、確定申告で行うのは所得税の申告のみ。
所得税の申告をすれば、同時に住民税の申告もすませたことになるので、住民税を単体で計算・申告する必要はありません。
住民税はいつ支払うのか?
所得税の納付期限はその年の曜日によって前後しますが、原則3月15日です。確定申告はその年によって期限が前後するので1度チェックしてみて下さい。
一方、住民税は、申告後に住民税納付書が送付されてくるので、指定の金融機関にて支払うことになります。
各市町村によって異なりますが、6月、8月、10月、翌年1月のように4期に分けて納付できるようになっています。普通徴収の場合、一括での納付も可能です。
控除を受けられるかチェックしよう
譲渡所得にかかる税金は、いくつかの控除を受けられることがあります。主な項目としては次の3つを覚えておきましょう。
3,000万円特別控除
自宅やその敷地を売却し、売却によって利益(譲渡所得)が発生しても、自宅の売却であれば譲渡所得3,000万円までは実質的に課税しないという制度です。
この特例を受けるための要件は以下の通り。
- 現在主として住んでいる自宅を売却した時。
(家屋と共にその敷地や借地権を売る場合も含む) - 自宅を売却する年の前年及び前々年に、居住用財産の3,000万円特別控除又は居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
- 売手と買手の関係が、配偶者または直系血族、売主と一緒でないこと、生活している配偶者及び直系血族以外の親族等でないこと。
- 別荘など主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋でないこと。
所有期間10年以上の場合の軽減税率
自宅を売却した際に、譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算するという特例です。
具体的には次の税率になります。
- ・譲渡所得6,000万円以下の部分・・・税率 所得税10% 住民税4%
- ・譲渡所得6,000万円超の部分・・・・税率 所得税15% 住民税5%
この特例を受けるための要件は以下の通り。
- 現在主として住んでいる自宅を売却した時。
(家屋と共にその敷地や借地権を売る場合も含む) - 売却する年の1月1日において、家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えている。
- 売却する年の前年及び前々年に、居住用財産の軽減税率の特例を受けていない。
- 売った家屋や敷地について居住用財産の買い換え特例などの適用を受けていないこと。
(ただし、居住用財産の3,000万円の特別控除の特例とは、重ねて適用を受けられる)
長短区分 | 短期 | 長期 |
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---|---|---|---|
期間 | 短期5年以下 | 長期5年超 | 長期10年超 |
非居住用 | 短期譲渡取得 所得税 30% 住民税 9% |
短期譲渡取得 所得税 15% 住民税 5% |
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居住用 | 短期譲渡取得 ※3,000万円特別控除 所得税 30% 住民税 9% |
長期譲渡取得 ※3,000万円特別控除 所得税 15% 住民税 5% ※居住用財産の買い換え等の場合の譲渡 損失の損益通算および繰越控除 ※特定居住用財産の譲渡損失の損益通算 および繰越控除 |
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譲渡損失がある場合・原則として損益通算、繰越控除はできません。 | ※10年超所有軽減税率の特例 ※特定居住用財産の買い換え特例 |
10年を超えて所有する自宅を買い換えずに譲渡する場合、「3,000万円特別控除の特例」と「10年超所有軽減税率の特例」は重複適応することができます。
買い換えの特例
10年以上所有した居住用の不動産を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得(利益)に関わらず税金がかからないという特例です。
ただしこの特例では、買い換えに伴う売却がなかったものと見なされるため、買い換え後に売却する場合は注意が必要となってきます。
- 売却した不動産
・売却した年の1月1日において、所有期間が10年以上
・居住期間が10年以上
・売却価格が1億円以下 - 買換えした不動産
・床面積が50㎡以上
・築年数が25年以内または耐震住宅
・土地面積が500㎡以下
・前の不動産を売却した年の前年から翌年までの3年の間に取得した不動産であること
税金の相談ができる不動産会社を選ぼう
不動産売却の営業担当者のなかには、税金に関する知識が豊富で、特例の選択や確定申告のアドバイスをくれる人もいます。
また、大手不動産会社などでは、税理士による無料税務相談会などを設けているところもあります。
ですから、自宅を売却するときに税金の知識がなくて不安に思う人は、税金相談ができる不動産会社や担当者を選ぶようにしましょう。
いざ不動産売却する時に住民税や所得税など税金に関する相談ができるので、安心して自宅を売却することができますよ。
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