不動産売却後で税金を控除する方法と所得税と住民税の計算方法

• 譲渡所得＝譲渡価格－(取得費(※1)+譲渡費用(※2))
• 課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除(※3)

• 税額＝課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)
• 譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となります。
• 対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。

個人の居住用住宅を売却しても消費税はかからない

個人の居住用住宅を売却する場合、消費税はかかりません。なので、これまで住んでいた一戸建てやマンションを売却しても、買主から消費税を徴収する必要はありません。

ただし、不動産投資用の物件や、テナントなどの商業物件を売却する場合、買主から消費税を徴収し、代納する義務が生じます。

土地の代金にも消費税はかからない

土地は消費されるものではないので、消費税の対象とはなりません。どれだけ売買されても、土地が消費されることはないからです。

したがって、個人がこれまで住んでいた家を不動産業者の仲介で売りに出す場合、消費税の心配は一切しなくてもいいということになります。

譲渡所得の住民税はどうやって計算するの？

住民税は所得税とセットで計算されるため、譲渡所得によって住民税単体でどのくらい課税されるのかを知る機会は少ないかもしれません。

申告が不要とはいえ、金額の目安については基本的な知識として知っておきたいところ。そこで、具体的な数字を使ってシミュレーションしてみましょう。

税率は、不動産の所有期間によって以下の通り異なります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」に、５年を超えている場合は「長期譲渡所得」になります。

「長期」か「短期」かの判定で気を付けなればいけないのは、期間の基準となる「譲渡した年の1月1日時点」の部分です。ここを理解して不動産を売るタイミングを調整すれば、税額を安く抑えることができます。

所有してから売却までの間に１月１日を５回経過していれば、長期譲渡所得と認められるのでチェックしておきましょう。

購入した時よりも低い価格で家が売れた場合

購入したときよりも低い金額で物件が売れた場合は、譲渡所得を得ていないということなので課税されません。

また、売却価格から取得費や経費を引いた結果、マイナスになった場合も課税されることはありません。

ただし一定の要件を満たしていれば不動産を売却した年度に給与などの他の所得と損益通算することができて、税金が安くなるケースがあります。

税目は「所得税」と「住民税」ただし申告は所得税のみ

不動産売却する時に住民税や所得税など税金に関する計算方法をまとめてきましたが、確定申告で行うのは所得税の申告のみ。

所得税の申告をすれば、同時に住民税の申告もすませたことになるので、住民税を単体で計算・申告する必要はありません。

住民税はいつ支払うのか？

所得税の納付期限はその年の曜日によって前後しますが、原則3月15日です。確定申告はその年によって期限が前後するので1度チェックしてみて下さい。

一方、住民税は、申告後に住民税納付書が送付されてくるので、指定の金融機関にて支払うことになります。

各市町村によって異なりますが、6月、8月、10月、翌年1月のように4期に分けて納付できるようになっています。普通徴収の場合、一括での納付も可能です。

控除を受けられるかチェックしよう

譲渡所得にかかる税金は、いくつかの控除を受けられることがあります。主な項目としては次の3つを覚えておきましょう。

3,000万円特別控除

自宅やその敷地を売却し、売却によって利益(譲渡所得)が発生しても、自宅の売却であれば譲渡所得3,000万円までは実質的に課税しないという制度です。

所有期間10年以上の場合の軽減税率

自宅を売却した際に、譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算するという特例です。
具体的には次の税率になります。

• ・譲渡所得6,000万円以下の部分・・・税率　所得税10％　住民税4％
• ・譲渡所得6,000万円超の部分・・・・税率　所得税15％　住民税5％

10年を超えて所有する自宅を買い換えずに譲渡する場合、「3,000万円特別控除の特例」と「10年超所有軽減税率の特例」は重複適応することができます。

買い換えの特例

10年以上所有した居住用の不動産を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得（利益）に関わらず税金がかからないという特例です。

ただしこの特例では、買い換えに伴う売却がなかったものと見なされるため、買い換え後に売却する場合は注意が必要となってきます。