不動産査定

不動産売却のタイミングについて

この記事では、マンション査定を利用する上でのポイントを中心に”売却前に絶対に損をしない為のおすすめのマンション査定の方法”をまとめています。あなたがマンションの売却で失敗したくないなら最後までチェックしてみて下さい。

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不動産売却のタイミングとは

不動産売却のタイミングを図っている人はかなり多いです。

もしかするとあなたも

  • 不動産売却のタイミングはいつがベストなのか知りたい
  • 不動産を価値が下がらないタイミングで売却したい
  • 何を判断基準にタイミングを考えれば良いのか知りたい

と思っているのではないでしょうか。

そこで今回のサイト記事では不動産売却するベストなタイミングにフォーカスして情報を分かりやすくまとめて解説していきたいと思います。

不動産売却のタイミングは値上りと値崩れ・手残りの考慮が大事

不動産売却のタイミングとして、高く売りたいのであれば「値上り」「値崩れ」「手残り」の3つを考慮する必要があります。

不動産売却のタイミング

値上りとは、土地やマンションの値上りです。

これは不動産市況が活発になってくると自然と土地やマンションが値上がりしていきます。

値上りについては自分の力ではどうしようもコントロールできないので、市況が値上がりしたタイミングで売却するのは賢い売り方といえるでしょう。

また、売却には値崩れも考慮しなければなりません。

値崩れの原因は、主に建物です。築年数が古くなればなるほど、値崩れしていきます。

ただし値崩れについては、自分たちの判断で、築何年以内に不動産売却しようとコントロールすることが可能です。

さらに、手残りも考える必要があります。

不動産を売却して売却益が出た場合は、所得税を支払うことになりますが、この所得税率は所有期間によって変わります。

所有期間が5年を隔てて税率が変わり、さらに居住用財産で有れば10年を超えると税率が下がります。

税率は不動産を長く持っていれば持っているほど下がるため、売却のタイミング次第では税引後の手残りが変わってくるのです。

それでは次から不動産売却で押さえるべきタイミングを、1つずつ紹介いたします。

不動産売却のタイミングは季節による売りやすさの違いに着目する

不動産売却のタイミングを考える際には、季節による売りやすさの違いにも着目する必要があります。

不動産売却のタイミング

不動産売却のタイミングとして日本では年度の変わり目が4月なので、新学期や新年度が始まる4月までに引越しを検討する人が多いです。

つまり、新年度の少し前の1月から3月に住宅を買う人が多いので、この時期なら不動産の売却がしやすいと言えるでしょう。

同じような現象は、規模は小さくなるものの秋の移動シーズンにも見られます。

不動産売却のタイミングは1月~3月がベスト

不動産売却のタイミングとして、マンションを購入しようとしている人も、その購入完了の時期は目安があります。

例えば1月~3月の第一のマンション売却シーズンの動きとしては「4月初旬までにはそこで生活をしていたい」という事情が大多数です。

4月までに新しく購入したマンションで新生活を始めたければ、遅くても3月末までに新しいマンションに引越ししなければいけません。

今までマンションを探されているお客様を見ていると、多くのお客様が4カ月前から何かしらの行動をして3カ月前くらいから実際に行動を起こし、2カ月前くらいから実際に物件を見に行く方がほとんどです。

新築マンションであれば、購入後すぐ引っ越しして新生活を始めることは可能かもしれませんが、中古マンションを購入した場合は購入後すぐ引っ越しとはいかないものでしょう。

中古マンション購入の場合、物件引き渡し後にリフォーム期間が生じる場合がほとんどです。

この場合、リフォームの程度にもよりますが、通常早くても引き渡し後1カ月はリフォーム工事期間となりますから2月中には売買決済&引き渡しを完了しておかなければいけなくなります。

4月・新生活をスタートをするための中古マンション購入行動

期間(月)中古マンションを購入しようとしている人の行動
4カ月前(12月頃~購入完了まで)SUUMOやアットホームなどの不動産系ポータルサイトなどで物件を探す。
3カ月前(12月から翌年1月頃)不動産屋さんや金融機関に行って実際に内覧や住宅ローン相談などの行動を起こす
2カ月前(1月から2月初旬頃)これと思ったマンション物件の内見や買いたいマンションの売買契約締結
1カ月前(2月末までに)売買契約決済&引き渡し&引っ越し
3月末までにリフォーム工事

不動産売却のタイミング7月から10月は売却第2シーズン

不動産売却のタイミングとして次にベストなのは、7月から10月のマンション売却第2シーズンです。

この時期の動きは大人の事情(人事異動の時期)や、夏休みは子供も動きやすいということもありマンション購入が旺盛になります。

特に中古マンション売却をする売主にとって新築マンションを販売する不動産業者と市場で競合しない時期なので、今ではこの7月から10月、夏から紅葉シーズンにかけてが旺盛になりつつあります

夏の中古マンション購入シーズンの行動

期間(月)中古マンションを購入しようとしている人の行動
7月頃~購入完了までSUUMOやアットホームなどの不動産系ポータルサイトなどで物件を探す。
7月頃から10月不動産屋さんや金融機関に行って実際に内覧や住宅ローン相談などの行動を起こす
7月頃~購入完了までこれと思ったマンション物件の内見や買いたいマンションの売買契約締結
1カ月前(購入後)売買契約決済&引き渡し&引っ越し
引っ越しまでにリフォーム工事

不動産を買い替えるタイミングに合わせる

とはいえ、買い替えのタイミングとして必ずしも移動シーズンに合わせて売却できるとは限りません。

自分が住む住宅を買い替える場合、買い替え先の物件のスケジュールに合わせる必要があります。

例えば未完成の新築マンションに買い替える場合や、土地を買って家を建てる場合は、建物の完成時期に合わせて売却することで、仮住まいや二重ローンなどの負担を軽減することができるでしょう。

大規模マンションの引き渡し前の時期は要注意

ただし、特定の時期に限られたエリアで売却が集中すると、相場に影響が出る場合もあるので注意が必要となります。

不動産売却 タイミング

例えば新築マンションは3月末に引き渡されるケースが多く、その物件に買い替える人たちが引き渡しにあわせていっせいに売却を開始することがあります。

すると似たような広さや築年数の中古物件が数多く売りに出され、周辺の相場が下がり気味になることもあり得るのです。

特に相場が下落気味の時期に大規模なマンションが分譲されると、周辺の中古相場が値崩れするケースがあるので、その場合はあえて早めに売りに出すなどの戦略も必要になるでしょう。

不動産売却のタイミングは税制との関連も影響する

不動産売却に適したタイミングは、税制との関連も影響してきます。

不動産売却のタイミング2

所有期間5年以下で売却すると税率が重くなる

不動産を売却して手に入れた利益を「譲渡所得」というが、この譲渡所得には所得税(復興特別所得税を含む)や住民税が課税されます。

この税金を計算するときの税率が、売却した不動産を所有していた期間によって変わるのです。

所有期間が短いほど税率が高くなるので注意が必要で、また所有期間は「売却した年の1月1日時点」でカウントされる点も気を付けましょう。

買ってから5年経ったからといってその年のうちにすぐに売るのではなく、年をまたいで翌年になってから売らないと、短期譲渡と見なされて重い税金がかかってしまうのです。

各種の特例にも所有期間の要件がある

同様に、自宅(居住用財産)を売却した場合に譲渡所得への課税が軽減される各種特例がありますが、それらの特例にも所有期間に要件が付く場合があります。

これらの特例を受けたいのであれば、所有期間の要件を満たしてから売却するようにすべきです。

居住用財産の各種特例を受けるための所有期間の要件

特例所有期間
3000万円特別控除問われない
買い換え特例10年超
譲渡損失の繰越控除5年超

このように不動産を売却するときには、相場や季節、税制などの要因に気を配りつつ、最適なタイミングで売却に出すようにしましょう。

不動産売却のタイミングは買主の住宅ローン控除利用を考慮すべし

マンション、その中でもマイホームとしてのマンション売却を有利に進めるには、買主が住宅ローン控除を適用できるかどうかがポイントとなります。

不動産売却とタイミング

築年数によっては買主は住宅ローン控除が使えなくなるため、売却する際に不利となる場合があります。

  • 購入する物件の床面積が50㎡以上(マンションの場合は、専有部分の床面積)(登記面積)以上必要。
  • 住宅ローンの借り主が自分で住むこと。

自分以外の誰かが住む、例えば子供や親が住む家を自分名義の住宅ローンで借りる場合は対象になりません。

  • 中古住宅の場合は耐震性能を有していること。
  • 木造などの耐火建築物以外の場合は築20年以内。
  • 鉄筋コンクリートなどの耐火建築物は築25年以内であること。

万が一、これらの要件を満たしていない場合は購入者の住宅ローン審査がどんどん厳しくなります。

特例などで上記期間を過ぎても住宅ローン控除を受けることができる施策が有りますから、詳細は専門家に是非確認してください。

注意)売却して得た譲渡所得に、「居住用の3,000万円控除」を利用し税金を支払わずに済ませた場合、次の住宅購入で「住宅借入金等特別控除」(住宅ローン控除)を利用することは出来ません。この制度利用はどちらか一つの選択となります。

築年数20年を超えると、一気に不利となる点に注意

不動産の売却を有利に進めるためには、買主にとって「買いやすい築年数」である必要があります。
購入しやすい築年数とは、すなわち「ローンが組みやすい築年数」「税制面で有利な築年数」ということになります。

築年数が古すぎる

マンションの築年数が古すぎる場合、資産としての担保評価が付かないことがあり、住宅ローンの審査が通らないことがあります。

また、審査を通過しても借入期間が制限され、35年などの長期でローンが組めないリスクがあるので、築古の物件を選択される場合は注意が必要です。

ただし、東京都心などにあるヴィンテージマンションなどは立地の良さや占有面積の広さ、取引価格が高いこと、また建物のデザイン性や管理体制の充実などから古くても融資審査には特段不利とはならない場合があります。

税制面で有利な築年数

住宅の床面積(登記簿面積)が50平米以上で、自宅として住む住宅であること、取得後1年以内の登記で中古住宅の場合は以下のいずれかを満たすものの場合は軽減税率が適用されるので購入者は買いやすくなります。

  • マンションなど耐火建築物は築25年以内、木造などは築20年以内
  • 一定の耐震基準を満たすことが建築士などにより証明されたもの

軽減を受けるための手続きは特に必要ない。登記の際に住宅が要件を満たしていれば、軽減された税率で税額が計算されます。

  • 中古建物の所有権の移転登記  2%⇒ 0.3%
  • 住宅ローンの抵当権の設定登記 0.4%⇒ 0.1%

このように物件の持つポテンシャルによっては税金が大きく異なるため売却のタイミングを検討する際には十分注意しましょう。

築15年以上でも高く売れる方法とは?

築15年を超えるとマンションも戸建てもかなり安くなってしまいます。

しかし、15年以上たった物件の価格の下げを小さくする方法もあります。

それが修繕をきちんと行うことです。

不動産の業者は、物件を売るときに修繕工事の実施状況を説明する責任があります。また、買い手も築年数の古い物件を購入するときには、修繕工事の実施状況を調べます。

築年数は古くなるほど修繕の必要性が高まるため、修繕がどの程度行われているかをとても気にするのです。

そこで、築年数が15年以上になるような古い物件を売却するときには、修繕をすること、そしてその実施状況を買い手や仲介業者にしっかり説明することが大事です。

きちんと説明していれば、値下がり幅も大きくはならないはずです。

ただし、不動産は物件による差異がかなりあり、いつ売るのがベストと一般論では言い難いです。付加価値の高い物件なら、値下がりがほとんどないこともあるでしょう。

あくまで目安として考えておいてください。

不動産売却のタイミングで迷ったら?

不動産売却のタイミングについて色々と情報を述べましたが、単純化すると、

  • 築15年以内の物件であれば、今のような市況の良い時期に売る、しかも1~3月を狙う

というのが結論です。

不動産売却のタイミングとは
築年数だけでなく、やはり市況というのは大切なポイントです。

市況が良い時は、銀行がお金を簡単に貸してくれるため、不動産を「買える人」が増えます。
買いやすい時期は売りやすい時期でもあります。

そのため、今のように購入希望者が融資を受けやすい時期は、不動産売却として良いタイミングと言えるのです。

中古住宅が売れる時期でよくある質問

最後に中古住宅やマンション売却はいつが売り時なのか、よくある質問をいくつかまとめてみました。

不動産投資用マンション 売却 タイミング

マンション売却の期間に適正期間はあるの?

マンションを売却するにおいて適正な期間というものはあるのでしょうか?

これは、全ての人に共通で適正な期間というものはなく、自分が退去する時期や希望価格(相場より高く売りたいなど)によって千差万別です。

ただし基本的には売却期間を3か月~6か月を基準に考えることが多くなっています。

3か月~6か月というのは、不動産会社と結ぶ媒介契約が基本的に3か月更新であるという事情もあります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約であれば3か月経過すると契約が切れてしまいます。ここで、契約を継続するか、場合によっては他の不動産会社と媒介契約を結ぶか選ぶことができるのです。

全体の期間を6か月として、最初の3か月を強気の値段設定で、残りの3か月を相場~相場以下の価格設定といった形にすると良いでしょう。

マンション売却時期は、2020年、東京オリンピックが終わる前って本当?

2020年に開催される東京オリンピック。五輪に向けて東京都心では地価が上昇し、新築マンションはもとより中古マンションの価格も高騰しているのが現状です。

それはオリンピックに向けて、交通網や環境が整備されて「やっぱ住むなら都心だよ」と思う日本人が増えているせいもありますが、外国人投資家などが地価の高騰や賃貸収入を期待して、マンションを買っている面もあるようです。

「どっちにしろ好景気でマンションが高く売れればウハウハじゃん!」と、のんびりしたことは言っていられません。というのも、東京オリンピックが終わったら不動産価格が下落するのではないか、という説もあるのです。

全国宅地建物取引業協会連合会によれば、全国の会員、つまり不動産屋さんに調査したところ、65%が東京オリンピック開催に向けて不動産市場は拡大するが、その前後に市場が悪化する!と回答が返ってきたとのこと。

不動産売却のタイミングのひとつとして頭にだけはおいておくべきかもしれません。

不動産投資用のマンション売却のタイミングや売れる月も同じ?

不動産投資用のマンション売却のタイミングも、基本的には同じと考えてください。また、不動産売却のタイミングはそのときどきの需要と供給のバランスを見ることが重要です。

たとえば自分の土地の周辺で売りに出ている土地が少なければ、季節を問わずかなり売りやすくなるでしょう。

急ぐ必要がなく、売却時期を自由に選べるのであれば、インターネットなどでこまめに情報をチェックして、売りたい物件と似た物件が少ない時期を選ぶのがいいでしょう。

季節にこだわりすぎずリアルタイムな情報を仕入れることが、土地の売却の重要なポイントになります。

不動産査定のおすすめサイト一覧

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自分の不動産には一体いくらの勝ちがあるのか?複数の会社で不動産査定を受けようと、それぞれの会社に連絡をするとなると時間も手間も掛かってしまいますよね?

つまり不動産査定の一括査定サービスを利用するということは、“1つのサイトに情報を入力するだけで、複数社への依頼が一括で完了する”ことが出来るのです。

ただ、これだけでは当たり前の話ですが、このサイトはどこが運営しているのか?

それを見ることで、サービスの特徴が見えてきます。

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紹介会社数最大9社(売却6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。

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