不動産査定

不動産売却でよくあるトラブルとは

不動産を売却したいと思っているけど、どのような流れになるのかサッパリわからないと思っていませんか?実は事前に知っておかないと後々、不動産売却時に大きなトラブルになることも少なくないんです

そこで今回の記事では、

  • どんなトラブルがあるのか
  • もしトラブルが発生したらどうすればいいのか

など、初めて不動産を売却する人に向けて分かりやすく不動産売却で起こり得るトラブル事例と回避方法について解説します。

購入者・購入希望者とのトラブル

不動産の売却では大きな金額のお金が動いてくるため、お金や売却条件などさまざまなトラブルが起きやすくなってきます。

不動産売却のプロセスで起きやすいトラブルとその対処法を見ていきましょう。

土地の境界を巡る不動産売却のトラブル

境界と思っていた場所が測量図と違っていたり、隣との境界がなくなっていたり、塀を境界だと思い込んでいたりなどが原因でトラブルになることがあります。

お隣の土地との間には境界線があるわけですが、実際に線を引いてはないので、境界の目印となるものがあります。それが境界標や境界杭です。

境界杭とは、隣の土地との「境界」を示すために打ち込んだ杭です。杭ではなく、金属のプレートや鋲(びょう)などが打たれていることもあります。

この境界標や境界杭を繋いだ線が境界線になります。

境界が図面(測量図)と一致していればいいのですが、地震などの災害で位置が多少ずれたり、図面の位置とは違う所にあったりすることがあります。

 この境界の杭は、隣接者の承諾を得ずに勝手に設置することができない為、土地家屋調査士が測量を行い、その測量図に基づき隣接者との立ち会い・承諾を経て境界杭を設置することになるのです。

トラブルを避けるためには

土地の境界をめぐってトラブルが起きてしまった場合は、隣の所有者と話し合いで解決方法を模索することが大事です。

まず境界のトラブルでは、どちらかが境界を誤認している可能性があるので、両者間で土地の境界を明確にする必要があります。そのために、土地家屋調査士に測量を依頼しましょう。

 測量によって境界が明確になったあとは、境界確認書に両者が署名と押印をして境界トラブルの解決となります。

設備に関する不動産売却のトラブル

不動産の売却に関しては、設備故障のトラブルが非常に多いです。設備故障に関しても、不具合部分を設備表に記載して買主へ渡します。

この際、売却後、記載されていない不具合が発見されると、「聞いていた話と違う!」ということになり、トラブルとなります。

トラブルを避けるためには

不動産を売却する際、一つ一つ、設備の動作確認をしっかりと行って自分で書くことが最善の対処法となります。

設備の機械的な損傷だけでなく、鍵なども渡す本数が違っているとトラブルなりかねないので、時間をかけてしっかりと記入するようにして下さい。

契約不適合責任(旧:瑕疵担保責任)に関するトラブル

売却したマンションや戸建などの不動産に万が一欠陥が見つかった時、売主が責任を負わなければならない場合があります。

物理的瑕疵
建物の場合、雨漏り、シロアリ、耐震強度の不足など。土地の場合、土壌汚染、地中障害物の存在など。
法律的瑕疵
取引する土地に法令上の建築制限が課せられている場合など、法令等により取引物件の自由な使用が阻害されているような場合。
心理的瑕疵
取引する住まいで過去に自殺や殺人事件などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く場合。
環境瑕疵
近隣からの騒音・振動・異臭・日照障害など、取引物件自体には問題はないけれど、取り巻く環境に問題がある場合。

このような事柄を契約不適合責任(旧:瑕疵担保責任)と言います。

トラブルを避けるためには

雨漏りや白アリ被害・排水管設備の不具合などもこの契約不適合責任に含まれるため、売却を考えている際は物件の隅から隅までチェックを行い判明した全てのマイナス点を買主に伝え、納得したうえで契約を結ぶ事が好ましいでしょう。

不動産売却でトラブルを避けるなら場合によって不安な点がある時は、専門家に見てもらう事をおすすめします。

手付金に関する不動産売却のトラブル

手付金とは、不動産の売買契約を締結する際に買い主が売り主に支払うお金のことを言います。

「手付金=売買代金の先払い」というイメージですがそれは違います。原則として手付金は、売買契約の締結時に買い主から売り主に預け、売買代金の全額を支払うときに売り主から買い主に返すもの。

そして、この手付金のトラブルで多いのが、「買主から散々迷惑をかけられ、手付解除された」という状況です。

 確かに手付金こそ手元に残るものの、売却できるはずだったタイミングを逃してしまうのは大きな痛手です。また、買主から被った損失を考えると、手付金だけでは到底間に合わないケースも珍しくありません。

売主からすれば、また一から買主を見つけなければならず、もしもすでに新居が見つかっていた場合だと、一時的に余計な家賃を払い続けることにもなるので必然的に損を被る羽目に・・・。

トラブルを避けるためには

買主を逃がさないためにも、売主は手付解除の期限を把握しておきましょう。手付解除には期限が定められています。

期限を越えると、買主が手付解除を申し入れてきたとしても聞き入れられません。契約通りに代金を支払い、物件に転居するのが原則です。

もしもこれを拒むと、売主の申し立てにより買主の「債務不履行」が認められます。買主は売主が受けた損害を補償しなくてはならず、手付金以上の額になることもありえます。

 ちなみに、法律では手付解除の期限は「履行に着手してから」とされています。つまり、物件の瑕疵を修繕したり、物件の抵当権を抹消したりすれば、後戻りができない行動を開始した時点で「履行に着手した」といえるでしょう。

心配であれば契約書で履行の条件を明記しておくと、より買主にプレッシャーをかけやすくなります。

不動産会社とのトラブル

不動産売却におけるトラブルには、大きく分けて

  1. 不動産業者とのトラブル
  2. 契約相手とのトラブル

の2つがあります。次に不動産会社とのトラブルについて見て行きましょう。

仲介手数料を巡る不動産売却のトラブル

不動産売却中に起こるトラブルとしては、仲介手数料の額についてなど、不動産会社との間での取り決めが原因となるものがあります。

売買価格報酬額
200万円以下の部分取引額の5%以内
200万円超400万円以下の部分取引額の4%以内
400万円超の部分取引額の3%以内

※売買価格には消費税を含まない。報酬額には別途消費税がかかる

仲介手数料の金額については、宅地建物取引業法で上記のように上限が定められています。

売主としては、そのことについて十分な説明を受けておらず売買が成立してから仲介手数料の交渉をするようなケースでトラブルにつながることがあります。

 仲介手数料の支払いについて、売買契約時にするのか、決済時にするのか、またその割合はどうするのかといった内容を取り決めしていないと、売主と不動産会社とで認識の違いが生じ、最終的にトラブルとなる可能性があります。

トラブルを避けるためには

このような不動産業者との仲介手数料に関するトラブルを避けるには、当初に仲介手数料についての取り決めをはっきりしておくことです。

契約内でその計算方法を明示して、支払時期なども決め、それ以外には余分な費用が発生しないことも契約内で明確にしておくことも重要です。

そして、内容を正しく理解し、納得して契約しましょう。

口頭の約束と売買契約書の内容が違った

不動産売却のプロセスで起きやすいトラブルの一つとして、不動産会社に最初に口頭で提示された条件と実際の売買契約書の内容が異なるという事があります。

多くの場合、契約書には口頭で伝えられなかった売り主にとって不利な条件が足されていたりするため、契約書に署名捺印をする前によく確認をしておきましょう。

 口頭での約束は法的な効力を持たないため、不動産会社や買主との売却における相談や話し合いは口頭ではなく、必ず書面上でやり取りをし約束をしておく事が大事です。

不動産売却の成功は業者選びにかかっている

個人で所有している戸建て・マンション・土地を売却する際に最も重要になるのは「業者選び」です。

不動産の売却を行うには「売り出し価格の設定・買い手を探す・内覧の準備・購入価格の交渉・その他契約書の準備」など、やるべきことが多く、全てを自分で行おうとするとかなりの労力が必要となります。

しかし、不動産会社はこれらのトラブル全てを含めて個人をサポートする役割を担っており、実際に進めていく担当者の力量によってスピードや精度が左右されてしまう可能性が。

不動産査定で便利な一括査定サービスとは

不動産一括査定は、「家やマンションを売りたい」という方に全国の優良な不動産会社を紹介するサービスのことを言います。

一括査定サービスを使うと、わざわざ1社1社不動産業者を探す必要がなく、一度に複数の不動産業者に査定依頼ができます。査定依頼はもちろん無料です。

この時、価格の開きを見るだけでなく親身になって売却を助けてくれる不動産会社に仲介を頼んでおけば、もし買主とのトラブルが不動産売却時に起きてしまったときでも、事後対応をしっかりと行ってくれるはずです。

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